中产家庭换房及保险规划

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1、中产家庭换房及保险规划王仁今年40岁，在义乌经营小商品批发，税后年收入20万元。目前未参加社保，因体重严重超标，投保寿险与医疗险都必须加费30%以上，也未投保任何商业保险。妻子张敏女士今年35岁，在一家民营企业担任中层管理者，税后年收入10万元，较为稳定，有三险一金，其中住房公积金交存比率个人与企业各5%，住房公积金贷款上限为20万元，过去交存的住房公积金都用来购房与还房贷。刚投保了一份保额为20万元的重疾险，交费期限20年，保至60岁，期满可领回所交保费。两人育有一子，今年10岁，就读小学。目前，王先生家庭有活期存款10万元，国债20万元，3年后到期。信托产

2、品100万元，2年后到期；国内上市股票50万元，目前有浮亏。张女士个人养老金账户余额10万元，自用房产市值100万元（不含其母亲的房产），贷款余额还有40万元，自用汽车20万元。家庭税后理财收入2万元，主要是国债和信托利息收入。日常生活年支出8万元，房贷本息支出5万元，刚投保的保费支出1万元，6王先生的父亲刚过世，留给王先生的母亲价值30万元的房产。母亲现年70岁，患有糖尿病。王先生需要尽快把母亲接来同住，以后每年要承担母亲的生活与医疗费用2万元。王先生还希望尽快在一家医院附近购买一套总价200万元的住宅。按照当地政策，首套房贷款最高不超过六成，第二套房贷款最

3、高不超过四成，房贷年利率为7%，贷款期限最长20年。王先生的投资风险承受能力中等，最高可忍受10%的本金损失。理财需求王先生想请理财师帮他做一下财务诊断分析，看看目前家庭财务方面存在哪些不足。（1）王先生在换房问题上还有些拿不定主意，请理财师拟定两个换房方案，从定量分析与定性分析两个方面，对比两个方案的优缺点，给出相应的建议。根据理财师建议的换房方案，提出相应的投资组合规划与产品配置。（2）根据王先生目前的保险情况和需要，提供保险规划方案，提出所要投保的险种和保额，并说明理由。针对张女士投保的重疾险，评估其合理性并给出调整建议。财务分析王先生一家的家庭财务状况

4、分析见表1～3。从上述资料来看，王先生家庭财务状况相对较好，主要表现在：6（1）流动资产10万元，无流动负债，流动比率可以视为合理；（2）资产负债率12.9%，低于20%的下限；（3）财务自由度25%，在合理范围之内；（4）财务负担率15.63%，低于合理范围的下限；（5）生息资产比率61.29%，净值成长率7.91%，均在合理范围内；（6）总储蓄率和自由储蓄率分别为66.74%和60.49%，均比较高，可见其储蓄能力较强；但也存在几个明显不足的方面，特别是保险不足：（1）紧急备用金倍数较高，达到了15倍，超过3～6倍的合理范围，多余的资金放在活期存款上，收益

5、较低；（2）平均投资报酬率仅1.05%，偏低，难以抵御通胀的侵蚀和资产的保值增值；（3）保费严重不足，张女士虽然有三险一金，并刚投保了一份交费期限20年、保额为20万元的重疾险，但王先生不仅没有社保，还没有投保任何商业保险，家庭风险较大。规划建议经风险问卷评分，王先生属于中能力、中性态度投资者，综合评定风险属性中等，合理的长期平均投资报酬率在8.4%左右，其中最高投资报酬率24.52%，最低为-7.72%，符合王先生投资风险承受能力中等、最高可忍受10%的本金损失的要求，见表4。6换房规划方案一：按规定第二套房首付最高4成，即80万元，可用现房出售净款60万元

6、加出售股票20万元作为首付。其余资金120万元，先按当地最高公积金贷款额20万元贷款，剩下100万元用商业贷款。根据张女士税后收入推算，其税前工资约8600元，月交公积金仅860元，虽然贷款最高上限为20万元，但仅能贷款13万元，期限20年，目前贷款利率4.7%；需要商业贷款107万元，利率7%，期限20年，年需要贷款本息10.1万元，按目前收入可以负担。方案二：考虑到目前经济金融形势，暂不变现股票，将王先生的母亲现价30万元的房子出售，将其中20万元连同王先生的60万元房屋出售净款作为首付款，其余10万元售房款用于投资。首付款外120万元用贷款解决，贷款方案

7、同方案一。教育规划王先生儿子今年10岁，考虑到目前学费较高，且成长较快，建议及早准备以后的各阶段费用，并规划到研究生学业。假设当前中学教育2万元/年，大学和研究生教育3万元/年（中学按私立标准）。按学费成长率6%计算，需要教育金现值约21万元。对这部分资金，具体可以用基金定投或一次性基金投入的方式进行投资准备，并纳入家庭整体投资规划中考虑。6保险规划保险是王先生的规划重点。按生命价值法，不考虑成长率，王先生需要寿险约400万元，太太需要约200万元。由于王先生身体超重，未来患相关疾病的几率高于正常体重者，建议王先生和太太至少各购买人身意外伤害保险400万元和2

8、00万元，保费共约6000元，同时附加