北京天元港业态规划及经济测算

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1、天元港C区地块项目商业业态规划和综合经济测算目录一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件6/16/20212第页业态规划总体思路商务休闲的主题定位商务休闲业态的选择目标商户的市场租金本项目预计租金业态规模确定业态的合理布局平衡点6/16/20213第页本项目商业物业产品的主题定位以商务、休闲为主题特征的商业广场，与区域内高档购物场所形成配套关系，共同构建IBD商业

2、核心6/16/20214第页七大主力业态天元港项目商业部分具象化精致化商务休闲空间北京高尚生活新地标特色高档餐饮时尚休闲餐饮高档精品专卖其他中高档精品超市高级商务会所文化艺术俱乐部个性化商务服务6/16/20215第页主力业态（01）——特色高档餐饮意大利式西餐厅韩国风味餐厅日本风味餐厅欧美风味餐厅东南亚风味餐厅特色中餐厅——美味珍6/16/20216第页音乐咖啡厅特色酒吧琉璃艺术餐厅爵士乐酒吧英式酒吧红酒廊特色茶馆冰激凌店特色西饼屋主力业态（02）——时尚休闲餐饮6/16/20217第页时尚多元概念店（如：A02）高级服装专卖店中式服饰定制店时尚

3、家居店高级化妆品店奢侈品、珠宝、钟表店高档皮具店（鞋、包）—LV主力业态（03）——高档精品专卖6/16/20218第页个人商务形象设计个人着装顾问品牌服装定制高端塑身美体顾问专业美容美发主力业态（04）——个性化商务服务6/16/20219第页现代艺术画廊收藏俱乐部视听俱乐部雪茄俱乐部红酒俱乐部商务女性俱乐部商务运动俱乐部主力业态（05）——文化艺术俱乐部6/16/202110第页主力业态（05）——文化艺术俱乐部6/16/202111第页主力业态（06）——高级商务名流会所商务休闲健身SPA游泳池商务谈判及签约服务日光浴休憩区多功能宴会厅特色化

4、精品酒店6/16/202112第页目标品牌——亚历山大会所创始于台湾的亚力山大会馆至今已有21年经营历史，拥有近20万会员，是东南亚最大的直营连锁健康休闲俱乐部。新天地的亚力山大占地一万平方米，是在内地开设的首家分馆。整个会馆以浓郁的东南亚风格为基调，营造出精致典雅的环境，融合古老的中国文化，配备一流设施，提供健身、美容SPA、社交美食、舒活、游泳等多方位服务。6/16/202113第页主力业态（06）——特色化精品酒店体现中国传统特色的高端商务酒店；房间数不超过15间，面积控制在1000平米；每间客房的装修风格互不相同，个性化特色明显；面对国际特

5、色酒店运营商进行招商；6/16/202114第页经营中高档商品的中小型精品超市主力业态（07）——中高档精品超市6/16/202115第页其他业态高端数码专卖店高尔夫用品专卖店高档礼品店高档休闲用品店其他特色专卖店（主要分布于地下一层）6/16/202116第页6/16/202117第页6/16/202118第页6/16/202119第页建筑风格建议IBD中的传统风格商务建筑，与周边商务写字楼形成强烈对比满足外籍人士对于中国建筑文化、尤其是北京建筑文化的热衷中式风格已经开始体现在高端住宅产品当中，本项目应积极成为第一个具有中式意象的商业建筑群落，体

6、现北京传统建筑的围合风格合内在精髓；中式的建筑意象，现代的建筑元素——“外中内洋”6/16/202120第页商户深度访谈之市场参考租金业态厂商位置面积租售价格元/天.平米西餐厅Friday餐厅长虹桥10004亚地里亚西餐厅朝阳使馆区4506咖啡厅邦克咖啡现代城3002万元/M2茶馆聚茗轩阜成门外12013酒吧卡布其诺三里屯3009服装店maxstudio双安20～30％流水倒扣高档工艺品店嘉里中心15016.5百货类新世界新世界地下1层9娱乐KTV乐圣崇文门350046/16/202121第页各业态规划租金情况表业态面积（平方米）市场租金（元/天.

7、平米）年总租金（元）特色高档餐厅4000811680000时尚休闲餐饮2000107300000高档精品专卖25001210950000个性化商务服务35001012775000艺术品位俱乐部35001012775000高级商务会所2200108030000中高档精品超市5803635100地下精品店7010615351900总计2529079497000结论:按照市场可接受租金计算,年租金约8000万元6/16/202122第页目录一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行

8、租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件6/16/