居住小区物业管理问题的研究

《居住小区物业管理问题的研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、居住小区物业管理问题的研究近几年，加强居住小区物业管理，推进和谐社区建设，改善群众生活和工作环境问题，已成为市、区人大代表普遍关注的热点问题。在区第十四届人民代表大会第一次会议上，鲁谷、八角、苹果园代表团分别提出了加强物业管理的议案。今年，市人大常委会亦将检查、审议市政府贯彻《物业管理条例》情况。据此，区人大城建环保委陆续收集、学习了国务院《物业管理条例》、《北京市物业服务费管理办法》等相关规定和外省市的部分经验介绍，研究分析了市、区有关鸦部门近期的调研文章。集中两个月的时间诛，到建委进行了专题调研，向社区办、信访办了解了有关情况，与芳星园物业

2、管理篆中心、新华社物业管理处、首钢物业公司梭，以及鲁谷地区七个居委会分别进行了座夔谈，调研情况如下：一、我区居住小区爷物业管理工作的基本情况根据区建委调る查统计的数据显示，我区行政辖区内物业Σ总量为2000万平方米，建筑面积12勿00万平方米。2万平米以上的居住小区怎105个，其中上世纪80年代前建成的ご老旧小区46个，占44%，90年代后遛建成的新小区59个，占56%。已实行圊物业管理的小区79个，占75%，成立绳业主大会的小区11个，占10.5%。卧在区登记注册的物业管理企业44家，其吒中国有或国有控股企业16家，在外区登佝记注册企业24家，

3、从业人员6000余吁人。目前，居住小区物业多元化管理体制洫并存，存在着商品房、单位自管房、直管～公房、回迁房等多种产权房。特别是区属楗物业管理的小区内混杂着商品房、康居房妖、房改房、拆迁房、承租房以及单位直管闽楼等多种形态。长期以来，区政府及建筹委主管部门按照市、区有关要求，认真贯渑彻《物业管理条例》，建立了物业管理行绔业监管体制，加强了对物业企业的监督检脓查服务，开展了物业管理规范化活动，积茇极探索社区物业管理自治方式，努力推进よ物业管理市场化进程。200年8月成立船物管办公室以来，通过增编、设置派出机膏构，开展全面检查和调研活动，在基本查詹清

4、我区物业管理现状的基础上，加大了行惶业监管力度，积极开展物业管理试点、组蛏建业主大会试点等工作，使我区物业管理甸投诉和上访量明显下降。从200年5月详起，在5个小区进行了四种类型的物业管扭理试点工作，现已取得初步成效。总体绀讲，在区政府的积极推动下，我区的物业管理工作进步较快，在改善群众居住环境栗、促进社区建设、提高城市管理水平等方舨面发挥了积极作用，已有首钢黄南苑、御景山等17个小区被评为国优和市优项目收。我区居住小区物业管理工作整体看是比较稳定的，在各方的有力支持配合下，没恒有出现大面积的、影响较大的问题。二、我区居住小区物业管理存在

5、的主要问题探由于各种复杂因素的影响，目前我区居轫住小区物业管理工作主要存在着以下七个╊方面的问题：1、开发建设遗留问题仍塔是业主投诉的重点200年，区信访办莩接待物业纠纷上访12批274人次，其荑中90%是开发商建设遗留问题引发的矛筅盾。我区某物业管理企业统计数据表明，约80%的纠纷也源于此。我们了解到的琼主要问题及产生的原因，一是某些开发建逑设单位因各种原因，未按规划设计要求建奁设，采取“拖、省、甩”等不当手段，将筘道路、绿化、垃圾楼等配套建设项目缺项闽问题、附属设备质量差等问题留给接管的擤物业管理企业，严重困扰着业主的生活和物管企业的正常

6、服务。二是有些开发单位跣与物业企业是“父子”关系，在资产、人ッ员、责任上划分不清、交接不规范。三是业主与开发商常常因划分公摊面积和附属稳用房经营收益分配等问题产生分歧，造成悬业主长期拒交物业费、物业公司运转困难筝、业主利益受损的恶性循环。四是老旧小煌区因建设时间早，在公建配套设施的规划设计、建设标准、管理模式上都难以适应围现在社会的生活标准，居民强烈要求改善豪居住环境。2、区属物业管理企业物业捱费收缴率偏低我区物业费收缴率最高能拈达到90%，但达到这一比例的小区相当扈少。区审计局XX年对4家区属国有物业企业的调研数据表明，大多数小区的物业锱

7、费收缴率为70%左右（当物业收费率低土于80%时将难以维持正常的经营管理活动）。以芳星园物业管理中心为例，其总盗收费是1000余万元，收缴率为45%荫，欠费达500余万元。中心所属的鲁谷猊重聚园小区收缴率只有10%，90%的肋业主欠费已达2—6年，总计260万元垧。主要原因：一是部分产权单位欠缴物业蛴费。房改房、康居房原产权单位撤消或破誉产后，物业管理费由谁负担没有规定。一奇些大产权单位从未缴纳过物业费，部分物翡业托管单位长期欠费。二是国有物管企业钐未按规定收到物业管理启动资金。按照《宫北京市居住小区物业管理办法（修正）》猥规定，建设单位应按建

8、安费的2%拨付物邰业管理启动资金，上述4家国有物业企业段中只有1家收到30万元启动资金。三是蛏根据XX年《北京市物业服务收费管理办法（