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《《物权法》实施中的热点、难点问题研究——《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”中“业主”的界定》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、《物权法》实施中的热点、难点问题研究——《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”中“业主”的界定?热点笔谈?《物权法》实施中的热点,难点问题研究【编者按】《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日正式实施,至今已近四年.于实施过程中,涌现出诸多新问题,学界与实务界均有热烈讨论,最高人民法院亦分别于2009年5月14日,15日颁布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》两件司法解释.本次组稿,即是就其中若干热点,难点问题进行总结,探讨,以期抛砖引玉,继往开来.在此,特向金可可教授在组稿
2、过程中给予的支持和协助表示诚挚谢意.《物权法》第六章"业主的建筑物区分所有权"中"业主"的界定一,引言于飞(中国政法大学)"业主"一词在中国古代已经存在,指"财产或产业的所有人.……《宋会要辑稿?食货》宋太宗雍熙四年(公元987年):'应有已经正典物业,其业主欲卖者,先须问见典人承当……更不须问亲邻."'(1]然而我国《物权法》及相关物业管理制度上的"业主"概念,并非源于中国古代法制,而是从我国香港地区传人大陆.[2]在香港地区,"业主"的对应词是"owner",香港地区《建筑物管理条例》第2条"释义"中对其进行了定义性规定.(3]1981年3月10日,借鉴香港的物业
3、管理模式,深圳市房地产[1]北京大学法学百科全书编委会,饶鑫贤等主编:《北京大学法学百科全书》(中国法律思想史?中国法制史?外国法律思想史?外国法制史),"业主"词条,北京大学出版社2000年版,第945,946页.该词条由宋小庄执笔.(2]参见陈枫,王克非:《物业管理》,jb京大学出版社2007年版,第91页.[3]香港《建筑物管理条例》(1993年修订)第2条"释义":"业主"(owner)指(a)土地注册处纪录显示,当其时拥有一幅上有建筑物土地的一份不可分割份数的人;及(b)管有该份数的已登记承按人.86华东政法大学学报2011年第4期(总第77期)管理局成立了
4、中国大陆第一家物业公司——深圳市物业管理公司,开启了我国物业制度发展的序幕.【4]此后,"业主","物业"等词汇开始为大陆民众所熟知和接受.2003年的《物业管理条例》,2007年的《物权法》相继在全国性法规范层面上确认了"业主"一词."业主"一词本非传统大陆法系概念.在大陆法系中,德国法相应概念为"住宅所有权人"(w0hnungseigentnmer,德国《住宅所有权法》第10条第1款),日本法中称为"区分所有权人"(日本《建筑物区分所有权法》第2条),我国台湾地区亦称为"区分所有权人"(台湾地区"公寓大厦管理条例"第3条).我国《物权法》第6章采纳了日本与台湾地区
5、的"建筑物区分所有权"概念,但在该大陆法系概念之前又加上了"业主的"这一港式定语,学者一般认为此举是为了通俗化,便于民众理解与接受之故.[5]虽然"业主"一词存之于中国古代,传来于香港地区,并非大陆法系传统概念,但既然已被我国《物权法》及相关规范接纳并高频率使用(《物权法》第6章以"业主的建筑物区分所有权"为章名,在该章全部14个条文中均使用了"业主"一词),那么将其在我国法体系中的内涵和外延合理地廓清,进而发展出妥当的法解释,就是民法学者必须完成的任务.在《物权法》中,"业主"指建筑物区分所有权人,《物权法》第六章章名"业主的建筑物区分所有权",即指明了此义.《物业
6、管理条例》第6条第1款规定:"房屋的所有权人为业主."含义大体相同,具体区别容后述.真正的突破出现在最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权解释》)第1条第2款,该款规定:"基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主."签订买卖合同,已合法占有专有部分但未登记者,并未取得专有部分之所有权,但该款将其扩大解释为"业主",显然突破了以往法制.这一突破是否合理?如果合理,是否还有进一步突破的可能和必要?《物权法》上的"业主
7、"在法解释上的范围究竟应当多大?不禁引发学者的思索和讨论.有的学者对承认合法占有专有部分而未登记的买受人为业主持赞成态度,【6]而有的学者则对此进行了堪称激烈的批判.[7]有认为应将已办理预告登记者认定为业主,[8]有认为已办理商品房预售合同登记并已入住者应被认定为业主;[9]还有认为开发商虽为房屋所有权人,但不能成为业主;[1o]对于承租人等使用权人,多数学者认为其不是业主,[11]但也有[4]参见朱爱华等编着:《物业管理》,社会科学文献出版社2001年版,第5,6页.[5]参见王利明:《论业主的建筑物区分所有权的概念》,载《当代法学)2006年第
