庄河市目前房地产价格浅析

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1、庄河市目前房地产价格浅析全国房价飚升伊始，全国各大媒体对于房地产市场的形势分析文章比比皆是，但对于县域房地产经济的走势却几乎只字不提。本人猜想主要是因为县域房地产经济不具有代表性，在全国房地产大势所趋下也显得不那么重要，受人关注的程序相对较低，其次是写这类文章根本没有几个人看。本人身居大连庄河，对当地的房地产情况较为了解一些，针对大众普遍关注的问题，笔者特发表一些自己的观点。不过，在此声明，此观点仅代表我个人之言，不具备全面系统性。庄河市在大连与丹东两市之间，地处辽东半岛南部，东至丹东160公里，西距大连150公里，北去沈大高速公路120公里，全市人口9

2、0万，其中城市人口约20万人。县城位于东经122度29分～123度31分,地下城与勇士外挂网，北纬39度27分~40度12分之间。地形西部纵宽，东部纵窄。南北最长纵距64.4公里，东西最大横距85.2公里，东北至西南最长斜距92.4公里。海岸线曲折长215公里。总面积陆域3774平方公里，滩涂260平方公里，合计为4034平方公里。2008年在全国百强县评比中位列第66位，在辽宁名列第5。经济发展在全国较为先进。受大连地区房价上升的影响，庄河的房价也随之急升。平均从2003年的1600元上升至2008年3700元。但虽如此，此价格仍属于正常之状态。与国内

3、其他一线城市的房地产泡沫相比较，庄河地区房地产市场受到冲击较小，而且，国家对房地产的宏观调控对庄河的影响甚微。在这里，本人特做一名词解释，即：何为房地产泡沫。房地产的泡沫主要分为两种，一是需求的泡沫，现在有钱人很多，理财观念也有所提升，不原意把钱放到银行里。很多人都听说某大款有钱后在大连、上海、北京等地均有房产。一般的家庭也是自己住一套尔后再买一套出租，也就是“以租养住”。所以，有的家庭不仅有一套房，而且可能会有3套4套甚至更多。需求的泡沫是一种虚假的需求，尤其是炒房的存在更使得这种虚假的需要表现得更为抢眼。例如，原本某城市真正的房地产需求量为100万套

4、，因为这种需求的泡沫存在，可能就是500万套。于是，这种虚假的需求就存在了；二是供应泡沫，房地产商在做市场调研时，错误地将这种虚假的需求作为市场的潜在力量，于是便开发了更多的楼盘等待销售，最终导致了供大于求的局面。一旦市场真相被看破，也便像泡沫一般迅速破裂，势如破竹。从近几年庄河的房地产发展形势来看，庄河地区基本上不存在房地产泡沫，庄河必竟是一个县域经济，还不会达到这种严重的程度。为了更透彻地对庄河地区房价进行理性的分析，我们将着重从以下几点进行讲述：我们需要理清一个思路，即：影响房地产价格到底由什么来决定。这个问题是需要我们来认真思考的。本人以为，决定

5、房地产价格的因素主要有以下几点：第一，从经济学的角度来讲，供求关系永远是影响任何商品价格的重要因素。供求双方实际上是博弈双方，博弈的过程实际是对房地产价值判断的过程，由此产生了价格。那么，庄河房地产市场的供求关系是怎样的呢？虽然庄河近几年每年的房地产开发总量都在30万平方米上下浮动（以2007年为例，庄河地区的房地产开发总量30.16万平方米）。这个数据对一些县域经济来讲可以说已经处于饱和之中。但我们更应当看到，庄河是一个具有勃勃生机的城市，是一个正在拙壮发展中的城市。庄河的南城区改造就是一个很好的例子，也是继承和发展全国之城市化推进的大势所趋，2007

6、年我国城市化率达到45%左右。按照目前的发展态势，2020年可望达到60%左右，届时将会超过世界平均水平，但仍然明显低于发达国家水平。目前世界城市化率已经超过50%，发达国家一般都在80%以上。中国预计从现在到本世纪中叶，中国城市化率将从现在的百分之三十七提高到百分之七十五左右，才能满足中国现代化进程的总体要求。庄河的城市化率则少之又少，应该在30%左右的样子。所以说，城市化越来越广的明天，庄河的房地产业也会随之越来越好。像现在80后的一代年轻人已逐渐进入到生活的前台，有许多人都需要购买房子。就以大连伟业房地产开发有限公司在庄河市影剧院旁开发有“金贸银座

7、”项目而言，房屋总套数在300套左右（包括办公间和高级商居），在市场调研中，住宅的需求数量明显高于办公间的需求数量。在长达两个月的调研期间，打听住宅的客户约为400余个，而打听办公的仅为100余个。由此可见，对住宅的需要还是较为旺盛的。所以说，庄河地区房地产供求关系还较为平衡地发展。从这个层面上去理解，房价不会降的。但受全国大势之影响也不会再有太大的升值。第二，从商品房对应价值的角度来分析。房子的价格是由价值来决定的。价格可以在价值约定的范围内自由波动。在经济学中著名的艾特略理论认为：一切经济活动的走势都是具有波浪性的，失去了波浪性，市场就是凝固。就是像

8、股票一样，会在6000点至1000点之间浮动，但决不会脱离价值区间。我们要知道，