海南项目投资风险思考

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1、海南国际旅游岛投资热议之下的深思一、房地产企业面临着巨大的宏观政策层面风险1、靠房地产拉动经济增长还能走多远？当泡沫累积起来时，人们谈论的不是泡沫下面有多少啤酒，而是泡沫还能吹多大，但是，当突然有人开始关注泡沫下面还有没有啤酒时，泡沫的破灭之日就临近了。世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界的老二日本靠房地产拉动经济结局是崩盘。依靠房地产发展，迪拜缔造了一个辉煌的神话，但最终也没有打破倚重房地产业发展而不崩盘的宿命，最终迪拜从明珠瞬间陨落。4万亿救市计划，及地方政府高达18万亿的庞大基建计划，使得中国成为世界历史上迄今为止，基本建设投资最疯狂和密集的国家，而这个计划之后，必然是超过上

2、世纪90年代的更可怕的坏账！另外这些大规模投资就是未来的供应，一方面是大宗商品价格上涨，成本上升，一方面是大量产品积压，加剧了中国经济结构的畸形化。依赖房价快速上涨，GDP虽然快速增长而民众生活压力日益增大，中国的物价绝对水平超过欧美，以挤压民生为代价支撑起来的增长模式还有多少空间可施展？2、房价快速上涨加大我国抑制通胀的难度，政府对房地产调控政策会持续走强。房价与CPI之间的关系是容易被忽略的，居住类价格在我国CPI权重中的占比并不高，只占13.6%，远低于食品类价格占比，且计入CPI的主要是房租而非房价。在房价快速上涨的同时，房租却未同步上涨，反映到CPI上，居住类价格对CPI的影响是

3、比较有限的。但是，房价与CPI的内在联系却是非常大的，这源于一个重要的经济学原理，即比价复归。应该认识到，房价的过快上涨进一步拉动了粮价等众多商品的价格上涨，加大了通胀压力，正在制造出越来越严重的民生问题。住房建设与五十多个行业密切相关，比价复归不仅仅局限于房价与粮价之间，也存在于房价与钢筋、水泥等行业之间，在房价快速上涨的情况下，同样会拉动这些商品价格的报复性上涨。7所以，只有房价理性回调，将CPI控制在一定区间内的目标才有希望达到。所以从经济发展总目标讲，政府将会陆续出台对房地产调控政策。1、随货币政策逐步收缩，房地产企业将面临又一次资金崩盘的风险考验。2010年1月12日，中国人民银

4、行宣布，1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%。上调存款准备金率并不是一把“巨斧”，虽不能对市场资金面产生实质的收紧作用，但出于继续对通胀预期进行管理和抑制银行年初信贷投放冲动的考虑，央行将会再次提高准备金，如果进一步控制利率提高引起热钱流入，会引发更频繁的货币政策而调控，房地产企业资金链亦会面临更大风险。国11条发布后，对开发贷款影响很大，各家银行在执行过程中，将更加审慎，只会支持住宅项目，不支持商业地产和别墅类项目。虽然2010年整体流动性目前分析还较充裕的同时，但预计二季度后，货币政策微调的力度会进一步加大，相关调控措施可能出台。房地产企业势必要做好防范资金风险的

5、准备。我们认为这是房地产行业面临的整体系统性风险，难以规避。二、新政对海南房地产区域市场的冲击1、海南房地产市场将受到国家房地产新政的冲击2010年1月10日出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》必将使海南在加大保障性住房的供应方面；通过差别化的税收、信贷土地政策，引导住房消费方面，以及进一步抑制由于国际旅游岛概念产生的过度投资投机，维护房地产市场秩序方面，产生重大的调控作用。（1）、以投资为主的海南房地产市场必将受到“差别化信贷和税收”政策的抑制。“保消费、抑投机”重申二套房贷首付比例不得低于40%的政策，这些限制信贷发放的方式肯定会对投机性购房收紧贷款。一些数据显示

6、，国际上一般来说空置率超过10%就认为是市场有风险了，而在海南很多地方的小区，空置率已经达到80%，夸张的达到了90%，空置率高说明投资者已经成为楼市的主力。因此“保消费、抑投机”政策的落实是大势所趋。7（2）、海南捂盘捂地行为必将受到遏制，房价不会飙升。对房地产销售的监控，明确提出开发商要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。（3）、海南执行更加严格的土地出让政策遏制土地爆炒，土地价格不会快速上升。12月17日五部委将土地出让金首付比例提高至50%，一年内交纳全部土地出让金，该政策必将资金实力较小的中小开发商挡在外面，从而遏制拿地热情，遏制土地价格快速上升。

7、2、海南省政府对外发出“暂停海南土地出让和暂停新项目审批不会造成海南土地供应稀缺”，更不会导致土地价格异常上升海南省委书记卫留成表示，为防出现新泡沫，在全省国际旅游岛规划完成和经发改委批准前，全省暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目，而且不对土地成片开发项目及主题公园建设项目作任何承诺。首先“两个暂停”只限于第一季度，时间很短，根据往年的供地时序来看，这段时间一直也是海南供地淡季;二是暂停供应的只是商业用地，暂停审批也