房地产开发过程中相关法律问题的研究--捂盘惜售

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1、房地产开发过程中相关法律问题的研究——正确看待捂盘惜售随着改革开放和市场经济的不断深化，老百姓生活水平得到前所未有的提高，吃饭穿衣问题已经远离历史舞台，但是正当老百姓在街头巷尾享受生活的同时，“住房问题”又悄然走俏，成为国民关注和热议的又一焦点。在中国房地产开发、销售、监督体系不完善的行业环境里，由于利益驱动、法律法规的不健全、政府监管执行力度不够等诸多因素，致使房地产开发企业在房屋销售过程中捂盘惜售、囤积房源的现象日益严重，全国各地的房屋价格如同脱缰的野马一般，一路飙升，离普通老百姓的心理预期越来越远，也远远超出了很多普通老百姓的经济购买能力。因此，2006年“国六条”实施细则把

2、捂盘惜售与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列，成为国家宏观调控房地产行业政策的重点。一、捂盘惜售含义和实质“捂盘惜售”提法的起源已经无从考究，从字面理解：“捂”《辞海》解释为即是严密地遮盖住或封闭起来不想让外界知道；“惜”意为舍不得；那么“捂盘惜售”即可以解释为严密把房屋遮盖或封闭起来舍不得出售。房地产开发企业（以下简称开发商）作为“捂盘惜售”的操作人，其含义一般按照《城市房地产管理法》的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业；其生产活动主要包括投资开发房地产项目的立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。但最终于其归属是实现销售，赚取利润为目的

3、。如果开发商不将楼盘出售，那么开发商的投资就无法变现，也就无所谓以赢利为目的，这与开发商的设立初衷完全背道而驰。因此，任何一家发展商不会真的“舍不得”将房屋出售。既然开发商开发项目是以实现销售为目的，那么为什么在房地产行业内“捂盘惜售”却如此普遍呢？比如轰动全国的上海“汤臣一品”、杭州的“今日嘉园”等项目都先后背上了捂盘之嫌，相关行政部门亦采取相关措施介入。究其根本，不难得出开发商本身是一个理性的经济人，存在着利润最大化的追求，其把手中全部或部分较好的房子留着不卖，仅仅是等待一个相对较高的价位，一旦市场导向成熟，开发商们会毫不吝啬出让房屋，甚至倾其所有，最终完成资金回笼，实现赢利。

4、因此，捂盘惜售所反映的只是一个表面现象，其本质是开发商采取的一种销售策略，一种选择何时销售的策略考虑。当然，开发商亦将为其在追求利润最大化的过程中所选择的行为承担巨大风险。二、捂盘惜售方式随着社会各界对遏制捂盘惜售呼声的高涨，国家出台了相应政策和实施细则指导房地产市场健康发展，但是企业利益最大化永远是企业的目标。因此，房地产开发企业也会根据国家相关法律法规以及各种实施细则变换“捂盘”方式，归纳起来主要以下几种主要方式：1、延长领取销售许可证，分批开盘销售房地产开发企业在立项时就对项目的销售有比较理想利润预期，当项目达到销售条件时，开发商会对整个社会经济环境有一个近期的判断，如果经济

5、环境不理想不或者说没有达到预期的利润空间，开发商就会对原本可以销售的房屋分次分批的拿证，以延长开发商的销售周期；比如一个300套住宅的项目，开发商就会采取80、120、100分三个时候分别开盘，这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间。一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。2、大幅度提高开盘价格如果房地产开发商认为现有房产销售价格水平利润预期，已达到销售条件又不得不开盘销售时，开发企业大都会采取高价策略，导致市场内无人应价，造成销售困境的假象以变相拉长销售周期，这是捂盘惜售的又一方式，也是开发商想比较长时间持有房屋的最有效

6、方式。3、滞销/保留房源转售为租为了达到缓解捂盘的经济和信贷压力，开发企业会将一些项目的后续房源转售为租、以租养贷。等到房地产价格上升到理想利润空间后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息，减少捂盘的经济损失，更是以较高的出租率为销售增加砝码。4、限量发售，谎称进入尾盘期谎称进入尾盘期的捂盘方式是开发商广泛利用的销售手段之一，其对外宣传已经全部卖出，或者所剩数量有限，甚至“雇托抢盘”给购买者一种房源紧张的心理压力，让本来比较理性的消费者盲从与大众购买。三、捂盘惜售的影响商品房作

7、为商品出售，有其特殊性。首先，商品房的开发必须以占有土地资源为开发先导，全球的土地资源是有限的，伴随房地产行业的发展，土地资源日趋减少，因此，商品房作为商品具有稀缺性；其次，商品房作为商品出让时价格相对较高，占据老百姓经济家庭收入相当的比重，一旦房价的波动便会对社会产生比较大的影响。马克思主义辨证法中因果关系认为：世界上一切事物都处于因果关系之中，一种原因的出现，必然会导致另外一种现象的产生。近年来“捂盘惜售”盛极一时，势必会对社会宏观经济或微观经济产生相当影响，具体