房地产经营与估价教案i

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1、个人分析，重要的有三点！1.善法发现的眼睛！2.有聪明的脑袋！3.要会把握商机！当你利用你的眼睛发现一个不错的地方的时候，当然要有聪明的脑袋去获得他，仅仅获得不是重要的，重要的是看准商机让他为你赚钱！了解每个区域价格！！地段！！没个区域和地段外墙贴砖的单价走到那里马塞克！喷涂高级喷涂在次就是混合的你这些掌握的就好办事了各种用途的房地产估价有其个性和共性，在实际估价工作中，由于估价的目的有租赁、抵押、交易、拆迁等等，因此估价人员应在掌握这些用途的房地产估价共性和个性的基础上，探索规律、融合贯通，同时对某一地区某一类用途的房地产估价，不能只采取

2、一种估价方法，需具体问题具体对待。一、估价基本方法　　1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础。费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。其中，地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的税金和利润。　　这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值，在实际运用中经常采用重置价结合

3、成新进行估价；　　(1)根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准(以当地标准为准)。　　(2)根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度(一般以当地公布的标准为准，不需另行计算)。　　(3)楼层、墙体和层高的修正。　　评估公式：　　房产现值=〖建筑面积×房屋重置价格标准×(1±楼层、借、共墙、层高修正系数)±装修水电设备调价〗×成新率　　若情况不复杂可用简化公式：　　房产现值=建筑面积×房屋重置价格标准×成新率×1.5　　2.市场比较法。　　市场比较法在房地产价格评估中广

4、泛应用，它是通过将待估房地产与近期已交易的类似房地产进行比较，修正得出待估房地产价格的一种方法。由于房地产有其特殊性，决定了不存在定金相同的两宗房地产。　　因此，市场比较法操作的关键是：　　估价人员就待估房地产与比较实例房地产在地理位置、结构、小区配套及交易日期等方面的差异而造成的对房地产价格的影响进行差别修正，差别修正的准确性直接影响估价结果的准确性房地产经营与估价百科名片房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中：房地产开发经营的主体是房地产开

5、发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商；按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。目录特点房地产开发与房地产开发经营的区别存在的问题及原因1.观念危机2.市场秩序不规范3.企业规模小、整体实力弱4.房地产开发的资源配置不合理5.管理不到位，部门间配合不融洽风险的成因风险的类型1.房地产经营管理自然风险2.房地产经营管理社会风险3.房地产经营管理经济和市场风险1.房地产经营管理技术风险2.房地产经营管理企业内部风险风险管理方法1.回避风险2.转移风险3.减轻风险的损失4.对经营项目实行保险可行性研

6、究1.可行性研究的含义2.可行性研究阶段划分3.可行性研究的内容4.可行性研究报告特点　　投资周期长、金额大、周转慢、变现能力差、风险大、回报利润丰厚。　　房地产开发企业自身资金有限，而且需要不断地滚动投入，获取最大的利润。所以，它们不仅需要从金融机构融资，而且需要吸收社会资金参与开发；另一方面，大量社会资金因为资本的逐利性特点，也积极地希望进入利润丰厚、蓬勃发展的房地产行业；还有一些企业拥有可供开发的土地，但是因为缺乏开发资金和进行房地产开发的资质，需要与房地产开发企业进行合作开发。同时，房地产开发企业也希望通过合作开发的方式降低自身的经

7、营风险。基于以上的客观需要，本着共担风险、共享利润的原则，房地产合作开发经营逐渐成为中国房地产开发的主流。房地产开发与房地产开发经营的区别　　房地产开发与房地产开发经营是有区别的，房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。　　而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确

8、定义的。　　因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的，两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格，如果有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开