2015年湖南宁乡房地产市场调研报告65页

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1、前言随着中国城市化的发展，房地产行业高速发展的15年之后，整体格局已发生改变。新房高增长时代已经告一段落，市场向平稳发展过渡，地区之间、不同需求之间的差异分化凸显，增长空间有限，其中部分二三线城市增长过快，需求已被透支，未来需求将主要来自人口的增长。从全国范围来看，由于城镇化及农民工离城返乡化的双重作用，小型城市、县级市和百强县将成为全国新房销售面积增长的主要动力。而这类城市具有类似的特征，比如人口聚集能力较差，主要以本区域农村人口进城为主；土地资源相对充足，房价较低；房地产产品档次较低，同质化严重，比大中城市普遍落后；开发主体以中小开发商为主，鲜见一线开发企业等等。这些特点决定了中小城

2、市的房地产市场与一线、二线城市具有很大的差别。本报告从宁乡县房地产业的发展历程、现状和走势进行分析，直面宁乡县房地产市场发展面临的主要问题，然后通过实地调研，利用文献资料与实际相结合的方法，试图找出解决问题的对策措施，希望能对促进全县房地产市场健康、稳步发展提供一定的参考作用。65第一部分：宁乡房地产发展简述一、宁乡房地产业发展回顾近年来，房地产成为我国经济领域中的支柱产业、经济增长点、消费热点，关联度高，带动性强，对改善人居环境，带动相关产业发展，拓展社会就业渠道，提升城市功能，增强城市竞争力等方面具有重要作用。中国房地产业在国家鼓励个人住房消费政策的引导下已经连续10多年保持了高于G

3、DP增长的态势，已经成为我国经济增长的重要力量。宁乡县房地市场自2002年银海花园开发和富豪山庄进驻，拉开了由私人建设占主流到住宅小区兴建转变的序幕，期间历经2004年至2007年的成长发育期，2008年至2010年的快速发展期，2011年至今，随着市场不断调控调整，刚性需求释放，政府相关政策的出台，市场总体逐步走向平稳，但供大于求现象较为严重，未来一段时间将以去库存消化为目的。2004年——2005年，以银海花园、富豪山庄为首批商品房代表项目开始培育市场，人们从独家独院的生活过度到单元商品房生活方式，大多数客户对产品的面积、结构、价格等观念抗性大。这个时期的主流产品业态相对单一，产品价

4、格拉动空间小，营销理念及广告媒介相对原始，这是每个市场初级阶段的共性。652007年，在国内房地产市场发展形势下，宁乡房地产市场开发项目相继增加，并出现了第一个电梯高层小区——世纪阳光，随后玉龙国际花园、滨江新外滩、水晶郦城、中源凝香华都、大玺门等项目陆续推向市场，更多项目共同引导了客户的购房理念，慢慢发生质的变化。随着新城区的城市规划方向逐渐被市场认可，大部分项目开始向北转移。产品业态开始向更成熟的市场跳跃，品牌化的开发思想被引入市场，以新外滩、水晶郦城、中源凝香华都等品牌的带动，拉动了市场的进一步发展。2008年开始，经济危机及全国房地产市场萧条并未对宁乡房地产市场造成太大的市场冲击

5、力，全县房地产市场开始步入快速发展期。至2010年，市场竞争的焦点聚齐在行政中心板块，沿线项目分布密集，项目规模凸显优势，产品业态出现多业态混合状况，价格拉动力强，市场去化速度相对较快，供应量与需求量呈现双量齐升现象，量价齐升，由于土地价格的上涨，土地资源的利用程度加大，高层业态比例增加，整个市场竞争程度相对更加激烈。2011年至2014年，市场大量新项目上市，众多大盘涌现，预售批准面积节节攀升，使市场处于饱和状态，而市场消化量却趋于稳定，去化速度放缓，开始由卖方市场向买方市场转变，且品质化竞争日趋激烈，营销创新力度稍显乏力。二、宁乡房地产发展总体概况2004年—2015年，宁乡房地产业

6、经历了从无到有，从起步到繁荣，人均居住面积从改革开放前的不足6平米提高到如今的35平米。这是宁乡“打造省会次中心，构建幸福新宁乡”65和谐发展的一个缩影。1、房地产业高位增长2010年至2014年，宁乡房地产业发展借势县域经济的崛起强劲向上。房地产开发企业从98家增至128家，目前二级资质企业3家，三级资质企业56家，四级资质企业12家。房地产开发投资金额从33亿元增长至42.1亿元，累计204.37亿元，其比重逐步占到县级财政的1/5以上，房地产新开工面积累计723.79万平米，销售面积累计达到564.12万平米。至2015年一季度全县房地产市场续建、新建、意向项目目前共85个，总用地

7、规模31613.21亩，目前已落实用地14054.51亩，已使用7745.19亩，剩余土地存量6309.32亩。项目总建筑规模2619.21万㎡，计划总投资702.00亿元。其中在售项目68个，已取得预售709.60万㎡，占总建筑规模的27.09%。房地产开发投资大幅度增长，占固定资产投资比重加大。2、房产品质显著提升近五年来，全县房地产市场产品结构逐步提升，由多层向小高层、别墅迈进，中低档向中高档转变，一大批精品楼盘成为市场主力；