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1、浅谈二手房的营销策略——以链家地产为例1、相关定义1.1、房地产营销的概念1.定义:根据营销的概念,我们可以总结出房地产营销的概念。房地产营销就是房地产企业,将其产品,也就是具有不同使用效能的建筑物,提供给购房者的过程就叫做营销。同时,房地产企业除了提供建筑物外,还要提供购房者所需的一切配套服务设施,最大限度的满足购房者需求。按照我国物权法规定,我国的房地产市场活动是受法律制约的。必须在法律法规制度框架下施行。一手房与二手房同时流通,其所有权的归属必须严格按照法律程序进行。期间的转移、买卖、租赁等都有一定的流程。所谓的大营销就是全过程的营销。是房地产项目从立项伊始,到为盼收盘,始终要将
2、营销观念灌注其中,时时刻刻具备营销意识。项目的选址和设计,项目的施工和管理,项目的销售和服务,要时刻与营销观念挂钩。房地产市场的信息沟通不畅是一个很大的弊端。这与我国的房地产制度是相连的。房地产信息的变更过程极其复杂,涉及到许多部门,许多程序,所以从信息的发生到信息的确定,期间的周期少则数日,多则几年,信息的周期长,信息的不公开,是房地产企业往往无法掌握一手数据,影响其营销策略的制定。在投资方面,由于房地产市场的准入资金高昂,所以许多资金持有者往往小心谨慎,持观望态度的居多。且房地产属于长期的长线投资,资金回收较慢,但是风险很大。所以,更多的购房者还是以自住居多。在确定了经营目标后,接
3、下来要筹集资金,人力资源的调动,工程展开等等,增加了进入市场的难度。一旦进入实施阶段,一方面建设周期较长,另一方面投资回收周期长(用于租赁的房地产商品投资回收期还要更长),偶尔市场受到政策7第2章房地产营销策略理论分析环境的影响,一时难以变现,也就不能在短期内脱离出厂。消费者因购买地产商品需要资金较大,有较长的使用周期,在购买时对房地产的质量、价格、环境和物业管理等十分在意;在出售或出租时往往经过多方面的分析比较。所以说房地产商品消费者进出市场也比较艰难。开发商和消费者进出房地产市场都存在困难,客观上造成市场运行时间上的滞后,为房地产市场营销从业人员在时间上的把握带来困难。(6)房地产
4、市场受政府调控政策影响显著对房地产的使用、支配都会受到限制,是全球任何一个国家或地区共同的特点。地产行业是国家经济重要支柱,我国宪法规定国家是土地的所有者,拥有最终支配权,所以,房地产市场中,政府的影响力永远是巨大的。具体表现在以下三个方面:一方面,政府出于公众利益考量,限制房地产开发用地的规划。如果通过进行城镇的土地规划,强制性的将怎样使用土地、土地的容积率,绿化率进行明确的标准化规定。保证土地在政府准许范围内合理使用。另一方面,为了使房地产市场的发展符合公共发展需求,政府相关部门有权利对任何一个房地产企业及其产品,运用法律手段进行强行的收购或者限制。最后,作为一项固定资产,房地产既
5、不能毁坏也不能藏匿,避免不了未来政策制度环境变化的影响。这既说明了政府制定长远的房地产政策的重要性,也说暗示了投资房地产具有一定的风险性。1.2、房地产营销管理概念2.2.1房地产营销定义2.2.1房地产营销定义房地产营销是建立在市场营销理论体系为基础,依据市场营销的基本理论和方法,遵循房地产市场的特点,满足消费需求,企业在变化的市场环境中实现目标的活动过程。包括对消费者市场调研、选择目标客群、市场产品定价、渠道选择、产品促销、物业管理服务等一系列与市场有关的企业业务经营活动。(叶剑平2000)1.3、地产品牌的概念地产品牌这个概念是指社会通过对地产组织及产品的品质和价值认知而确定的商
6、号和商标。②从根本上来讲,地产品牌是一种传递信息的载体,它可以成为一种在地产商品之外的附加的概念性的东西,可以是一种在市场上区分于其它同类商品的标志性的识别系统。1.4、品牌二手车市场定义与特点2.3.1品牌二手车市场定义2.3.1品牌二手车市场定义品牌二手车是指建立在一定规模的保有量基础上的汽车厂家为了提高其汽车的保值率、巩固用户的忠诚度和提高用户量,进一步完善汽车售后服务领域所开展的二手车业务,我们将它归类为品牌二手车。目前国内已经开展品牌二手车的汽车厂家包括:上海通用的诚新二手车,广州本田的喜悦二手车,东风标致的诚狮二手车,东风雪铁龙的龙信二手车,上海大众的特选二手车,一汽奥迪的
7、奥迪品荐,东风日产认证,东风悦达起亚的至诚二手车等等。可以说,品牌二手车将在二手车交易中扮演着诚信的重要角色。2010年,我国二手车交易量估计有望达400万辆。不过,在这巨大的二手车交易量中,品牌二手车所占市场份额微乎其微,仅为6%左右。品牌二手车是指由厂家授权、依托4S店经营的二手车经营模式。品牌二手车的核心业务是认证和销售二手车,一般从置换业务入手,置换下来的二手车会做认证销售。上海通用诚新二手车是国内最早的二手车品牌,2002年就开始启动
