市场与政策周期叠加下的房地产市场

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1、市场与政策周期叠加下的房地产市场2014年6月市场与政策周期叠加下的房地产市场李孟枭证券投资系列专题报告1Contents目录2房地产市场资金面未来政策走向1234供给与需求1.1土地交易在土地市场上，土地的供应由政府规划审批，受中央及地方政策的引导。近年来，城市建设用地增速放缓，供应紧张。以北京为代表的大城市，为了缓解人口就业压力、改善生活质量，亟需向外拓展城市边界。与国外的大城市普遍采取建立卫星城的做法不同，由于存在交通不够便捷、生活便利程度低、缺乏良好的就业机会、户籍流动不自由等多方面的原因，目前看来建立卫星城的做法并不可行。而随着如高架、地铁等交通设施的完善，就业

2、机会的增加，以及配套设施的建设，大城市郊区化是更加可行的路径。31房地产市场1.1土地交易农村土地流转政策的出台，加速了农村土地规模经营的进程。与之呼应的农村宅基地流转，可以提高农村土地的使用效率，并且能够在未来一段时期增加城市建设用地的供应，缓解供地紧张的局面。根据土地性质的不同，土地市场又可以分成住宅及商业土地市场和工业土地市场，它们的需求分别来自房地产开发企业和工业企业。房企的资金链和库存量是影响住宅及商业土地需求的两个重要因素，而工业企业的利润是影响工业扩张和工业用地需求的重要因素。41房地产市场1.1土地交易在工业土地市场上，土地价格的影响因素是工业扩张的速度，

3、地价与投资增速的走势一致，但具有时滞性。在住宅及商业土地市场上，房价与地价在走势上表现出良好的一致性，房价比地价领先上涨，这是因为房企愿意接受的地价与未来房价预期相一致。当市场景气时，房价上涨推动地价上涨，政府推地的积极性提高，同时开发商拿地意愿增强，则土地成交上涨；反之，则土地成交惨淡。就目前的土地市场而言，除商业用地之外，住宅用地和工业用地同比都是负增长，但商业用地占全部土地面积的比例很小。这说明从整体上看，当前的土地市场仍不景气，暂时还未出现回暖的征兆。51房地产市场1.1土地交易61房地产市场1.1土地交易71房地产市场1.2房产税随着近日中央密集谈及房产税，这一

4、概念再一次进入公众的视野。房产税在承担着政策调控的重担之外，亦是地方政府改善当前财政困境的希望。2010年以来，地方财政赤字以每年20%的速度增长。地方财政收入中扮演重要角色的土地出让金在楼市调控中亦难幸免，地方政府需要新财源。房产税作为不动产税，可以提供稳定的税收来源，同时具有广泛的税基，是地方财政的优良税种。OECD国家房产税大约占到地方财政的40%，房产税在解决地方政府财政困境上有巨大潜力。81房地产市场1.2房产税“宽税基、少税种、低税率”成为20世纪80年代以来世界各国不动产税制改革和发展的基本原则。但税基增长低于经济增长的制约，发达国家稳定地方财政的主要手段是

5、提高房产税率。考虑到我国目前仍为小范围征收房产税，而高税率必然带来高阻力，政治上缺乏可行性，拓宽税基，以“税基换税率”乃是当前的优选路径。91房地产市场1.2房产税101房地产市场2.1供求格局尽管需求在不断增长，但由于供应增长的速度更快，导致2012-2014年住宅市场将变为供过于求格局。我们预计2012-2014年城镇住宅需求年均约12.7亿平米，而房地产开发住宅竣工量预计将快速攀升到年均12.3亿平米（假设2009-2011年新开工面积在2012-2014年竣工），就是说仅房地产开发住宅就基本能满足城镇住房需求。112供给与需求2.1供求格局但若考虑“非房地产开发建

6、设”、“城区扩大”以及”小产权房”3个因素对供应的补充，假设年均仅贡献1亿平米（事实上，过去3年我们预计这3个因素合计年均贡献了4.7亿平米的供应,但考虑非房地产开发建设住房统计口径的变化，比如原来不计入房地产开发新开工的单位自建房可能被计入房地产新开工面积，导致非市场化建房大幅降低；以及政府目前意欲控制清查小产权房的建造，我们认为这3个因素对供应的增加可能会明显下降，故在此假设年均1亿平米），则城镇住宅将明显供过于求。预计2012-2014年累计剩余库存约2亿平米左右。122供给与需求2.1供求格局132供给与需求2.1供求格局142供给与需求2.2量价分析截至2011

7、年9月底，4个一线城市和6个主要二线城市的一手房交易量较2010年平均水平下降了26%。整体而言，三线城市的交易量和价格走势均较好。截至2011年三季度，127家上市开发商的合同销售额共占全国房地产市场销售额的近30%，占全国40个主要城市销售额的50%。152供给与需求2.2量价分析162供给与需求2.2量价分析172供给与需求3.1行业资金链183资金面3.1行业资金链193资金面3.2房地产信托203资金面4.1调控方式214未来政策走向4.1调控方式224未来政策走向4.1调控方式234未来政策走向谢谢24201310