租赁资产评估中租赁价格确定方法的探讨.doc

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1、租赁资产评估中租赁价格确定方法的探讨中华硕博网 WWW.CHINA-B.C0M  2009年05月06日   来源：互联网中华硕博网核心提示:这里讲的租赁资产，不是指融资租赁，而是指一般意义上的租赁行为。大额的重要国有资产的租赁行为也是国资部门关注的问题。以往这种行租赁资产评估中租赁价格确定方法的探讨中华硕博网 WWW.CHINA-B.C0M  2009年05月06日   来源：互联网中华硕博网核心提示:这里讲的租赁资产，不是指融资租赁，而是指一般意义上的租赁行为。大额的重要国有资产的租赁行为也是国资部门关注的问题。以往这种行租赁资产评估中租赁价格确定方

2、法的探讨中华硕博网 WWW.CHINA-B.C0M  2009年05月06日   来源：互联网中华硕博网核心提示:这里讲的租赁资产，不是指融资租赁，而是指一般意义上的租赁行为。大额的重要国有资产的租赁行为也是国资部门关注的问题。以往这种行这里讲的租赁资产，不是指融资租赁，而是指一般意义上的租赁行为。大额的重要国有资产的租赁行为也是国资部门关注的问题。以往这种行为涉及的面比较小，目前这种经济行为在上市公司与其母公司之间运作的情况越来越多，主要是为减少双方的关联交易额度。如何客观地评估租赁资产的租赁价格，关系到经济行为各方的切身利益，因此评估业内人士应引起对

3、该类问题的重视。本文所叙述的方法对不同资产类别具有共同性，为描述方便起见，我们首先探讨一下关于机器设备租赁价值的评估方法，然后推广到其他资产当中。一、正式出版物上介绍的方法对机器设备租赁权价值的评估，《资产评估常用数据与参数手册》（000版）八篇“资产评估典型案例剖析”当中结合案例介绍的两种方法，作为业务探讨引用如下：某设备租赁公司租用一台起重设备，该设备的原值为34万元，预计尚可使用0年。该公司拟租用5年，设备预计残值为。8万元，清理费用0。万元，设银行利率为。5，需支付利息0。万元。根据双方约定，租赁期内按季度支付租金，计算本项设备租赁权每次应付的租

4、金额。方法――计算正常情况下的应付资金额，计算步骤如下：⑴计算设备的租赁费租赁费＝设备原值－预计残值＋清理费用＋银行利息＋手续费＋保险费＝34－。8＋0。＋0。＋0。6＋3。4＝46。6（万元）⑵计算设备租赁期内应付租金额租金额＝【年折旧额＋（银行利息＋手续费＋保险费）/设备使用年限】×租赁年限＝【（34－。8＋0。）/0＋（0。＋0。6＋3。4）/0】×5＝3。3（万元）⑶计算每次应付租金每次应付租金＝租赁期内应付租金/租赁期内支付次数＝3。3/（60/3）＝。65（万元）方法――加快租赁资产折旧的方法，仍然沿用上例。⑴租赁资产每年应提折旧额的计算每年

5、应计提折旧额＝｛【设备原值－预计残值×（＋利息率）－0/（P/A，i，n）＝5。7947（万元）⑵计算每年应负担的设备利息、手续费和保险费上述费用＝（银行利息＋手续费＋保险费）/设备使用年限＝（0。0＋0。6＋3。4）/0＝。4（万元）⑶计算每年应付租金及租赁期内应付租金每年应付租金＝年折旧额＋年折旧费＝5。7947＋。4＝7。47（万元）⑷计算每次应付租金每次应付租金＝每年应付租金/4＝7。47/4＝。8037（万元）以上两种方法，前者计算简洁，容易理解；后者考虑了时间价值的概念，评估得出的租金价格更具有说服力。但上述两种方法也存在共性的问题：⑴未考虑

6、设备原值与重置成本可能发生的变化，甚至严重背离的情况。⑵未考虑机会成本及行业平均利润。对一种正常情况下的租赁行为，作为出租方而言，最基本的要求是获取与自己经营原资产大致相同的收益额。因出租方投资购买该等资产的目的是用于再生产，获取一定的收益，即应较银行存款利率高的收益；同时购买该等资产，将丧失投资其他领域的机会；另外，作为投资者，投资该领域的目的是为了获取不低于该行业的平均利润水平。上述前提决定了租金价格的定位应考虑上述因素。⑶未考虑资产的现实价值情况。资产的现实技术状况决定了承租方使用当中可能承担的风险，倘若租赁合同当中明确设备维护费用由承租方承担，显

7、然新设备与旧设备是不同的。二、推荐的机器设备年租金价格评估方法鉴于上述原因，我们提出一种综合考虑上述因素之后确定的年租金价格的评估方法。．年租金评估技术路线的确定年租金评估采用收益法。即通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法。对年租金价格的评估方法是按上述原理，以评估的现值为基础，确定未来的预期收益额。其具体步骤如下：⑴首先确定年租金定义年租金的定义，一般应根据租赁双方签订的租赁意向来确定。租赁双方不同的约定，对租金价格的评估结论有一定影响。如租金的支付方式不同，所评估的价格会有差异。为此，我们预先假设，所需确定

8、的年租金为每个租赁年度期届满，期末等额收回的租金价值。该价值的内涵应包括机器设备