某小区房地产开发项目经济评价案例_secret

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1、房地产开发项目经济评价案例1．概述西南某旅游城市是国家新近批准的对外开放城市。为适应地区经济性的发展，吸引外商和国内沿海地区投资，市政府批准在该市郊区兴建别墅小区。为保证小区建设的质量和进度，节约建设资金，市政府公开招标，通过激烈的竞争，南方某著名房地产开发商中标。项目占20.86万平方米，建筑面积49781平方米，建设工期4年，销售期6年。项目坐落在该市西南10公里处的丘陵地带，自然环境优越，地处上风上水，与市区海拔落差108米，从项止地区可以俯瞰整个市区。整个项目计划依地势起伏分为三个别墅区，以区内主要种植的花卉分别命名为牡丹园、月季园和芍药园。各小区通过小区内的道路相互联系，但彼此又相对

2、独立。园内除建筑物和道路外，全部绿化。考虑到市场销售和消费者的不同需求，每个别墅小区都安排不同的建筑格局、不同档次的住宅。除住宅外，开发高还计划在牧丹园内建一个建筑面积为1000m2的综合商场，为项目区的住户提供各类商业服务，由开发商的物业管理部门经营；在月季园建一个建筑面积为1200m2休养所，供本单位人员到该市度假用。2．基础数据2.1项目用地整个项目用地情况见表2-1表2-1土地平衡表项目规划用地住宅其他建筑道路绿化牡丹园10000179584612782753754月季园85440106137922166352372芍药园23200156390120726合计2086403013412

3、53503911268622.2主要建筑物各区的建筑物和配套设施的安排见表2-2表2-2主要建筑物一览表名称数量（幢）建筑面积（平方米/幢）小计（平方米）牡丹园21126163C型中档18203.563664D型高档22246.925432E型中档28151.464241F型普通14283.2811826综合商场11000.001000月季园9120792A型高档19276.335250B型中档32179.795753C型中档24203.564885D型高档15246.923704休养所11200.001200芍药园132826C型中档13217.382826合计31549781按住宅的档次分

4、类，整个项目开发各类房屋及面积汇总见表2-3表2-3房屋类型及面积表房屋类型数量（幢）面积（平方米）普通住宅14211826中档住宅11521369高档住宅5614386休养所11200综合商场110002.3建筑与装修各档住宅的建筑与装修条件如下：普通住宅：建筑面积为80~120平方米，院落200平方米以下，无车库，水泥檀条楼板，粘土砖，普通屋面，普通大门窗，水泥地面，局部地砖，清水，厨房卫生间贴1.5米高瓷砖，普通洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为871.5元，每平方米道路和绿化的费用为174.3元。中档住宅：建筑面积为150~220平方米，院落200~300平方米，有车库，水泥檀

5、条楼板，局部现浇，粘土砖，屋面为镀锌彩瓦，普通大门，铝合金窗，松木吊顶，地砖，局部木地板，内外墙刷普通涂料，厨房卫生贴1.8米高瓷砖，中档洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1411元，每平方米道路和绿化的费用282.2元。高档住宅：建筑面积为240平方米以上，院落400平方米以上，有车库，现浇混凝土楼板，水泥空心砖，屋面为镀锌彩瓦，高级大门，铝合金窗桑木吊顶木地板，内外刷高级涂料，厨房卫生间贴满瓷砖，高档卫生洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1600元，每平方米道路和绿化的费用为332元。休养所和综合商场为中档建筑装修水平，每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1037.5元和1

6、245元，每平方米道路和绿化的费用为207元。2.4开发进度和项目计算期项目整个工期为4年，前3年为三通一平，道路施工，小区内基础设施建设，土建工程和水电安装；后一年为户外工程，扫及绿化。第五、六年为售后服务和销售资金回笼。考虑到牡丹园内的综合商场为开发商自营，项目计算期定为10年。2.5项目总投资及用款计划项目总投资为13507万元，包括房地产开发投资和自营资产固定资产投资。房地产开发投资共12866万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、销售费用、管理费用、不可预见费、财务费用等。土地费用为1252万元，前期费用684万元；房地产开发部分的建筑安装费万元，基础设施工程费为1312万

7、元，销售费用按售房收入的2.96%计算，管理费为前几项目合计的5%工程监理费等其他费用为235万元，及不可预见费率合计为11%。详见表2-4和附表2-2表2-4房地产开发建设投资估算表序号费用名称金额备注房地产开建设总投资128661土地费用125220.87万平方米1.11.2土地购置费手续费1200522前期费用6842.12.22.32.4可行性研究费勘察设计费场持准备费其他费用301624