西安市商业地产发展现状研究

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1、西安市商业地产发展现状研究【摘要】商业地产由于不受限购令等政策的影响，成为房地产开发商开辟新市场的香饽饽，同时，投资者的热情追涨，西安城镇化发展速度的不断加快，使得商业地产得到突飞猛进地发展。本文从西安商业地产发展现状出发，分析了促进商业地产发展的主客观原因，进而分析了商业房地产市场无序发展的风险，最后提出了一些促进市场健康发展的对策建议。【关键词】商业地产；风险；对策建议房地产作为关系民生的重要行业，其发展状况越来越值得关注。近年来，国家不断出台房地产调控政策，希望借此有效的遏制房价的不断攀升，促进房地产行业回归理性化发展的道路。经过近两年多的

2、实践证明，房地产调控政策的实施取得了显著的效果，有效的遏制了西安市场上投资性和投机性的购房需求。而商业地产由于不受限购令等政策的影响，成为房地产开发企业开辟新市场的香饽饽，本文从目前西安市商业地产的发展状况出发，分析了商业地产蓬勃发展的原因以及可能面临的潜在风险，最后提出些许促进商业地产健康发展的对策建议。6一、商业地产发展现状分析“十一五”期间西安出台了一系列招商引资政策，逐步建立起了红星美凯龙、大唐西市、骡马市步行街和万达广场等一大批商业地产项目，为西安市的经济发展添加了活力。“十二五”期间确立的建立关中天水经济区发展的规划的进一步推进，将为

3、西安商业地产的发展带来难得的机遇。（一）商业物业新开工面积创新高，成交量大增从2010年下半年以来，在住宅市场受房地产调控政策影响步步收紧的情况下，商业地产却迎来契机。特别是浐灞新区、曲江新区等新兴开发区的建设步伐不断加快，更是加速了市场上对商业地产的需求。截至2011年底，西安商业物业的成交量达到87.4万平方米，成交金额达到127.5亿元，创2005年以来的新高。（二）购房者投资商业地产热情高涨，推动商业用房贷款增速迅猛由于“限购令”的实施，很多投资性和投机性的购房者没有资格购买商品住宅，他们纷纷将目光投向没有受到限购约束的商业地产。从“新国

4、八条”出台前后的个人购房贷款来看，2010年全年新增个人商业用房贷款9.32亿元，政策出台后，个人商业用房贷款迅猛增长，截至2011年底，全年新增贷款19.44亿元，同比增长了108.62%。（三）商业地产用地需求量不断增大6随着西安市经济的不断发展，商业地产的建设越来越快，对商业用地的需求也逐年提高。从2008年以来，商业地产用地需求量逐年增长，截至2011年12月末，商业用地成交均价为750万元/亩，楼面地价为168.34元/平方米，虽然，在2011年，全市土地成交面积受调控影响大幅下降，但是，商业用地成交面积在总成交面积中的占比处于不断上涨

5、趋势。二、商业地产蓬勃发展的原因分析西安市商业地产的快速发展除了西安市在西北地区拥有的独特区位优势和龙头作用以外，房地产开发商的资金趋紧以及投资客的不断追涨也是造成商业地产蓬勃发展的原因。（一）西安区位优势明显西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市。在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进的区位优势，在西部大开发战略中具有重要的战略地位，西安的大发展必将带动整个西北地区的发展，明显的区位优势有力的促进了西安经济的发展。（

6、二）商业地产发展潜力大近几年来，西安市不断优化产业发展布局，逐步形成了高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生6态区、阎良国家航空高技术产业基地建设的“四区一基地”的开发新区格局。2009年6月25日，国务院发布《关中-天水经济区发展规划》，提出了“加快推进西咸一体化建设，主力打造西安国际化大都市”的目标这一举措，为大西安的发展指明了道路，拓展了空间。随着各种开发区的建设以及关天一体化建设的不断推进和城镇化的不断加快，必然为西安地区商业地产的发展开拓出更为广阔的空间。（三）房地产企业资金趋紧，纷纷转战商业地产国家不断颁布实施的房地产调

7、控政策有力的遏制了市场上的投资性和投机性购房需求，一些中小开发商逐渐感觉到住房市场项目开发难度加大，建设资金明显偏紧，特别是一些定位在高端楼盘、别墅区楼盘的房地产企业纷纷出现资金回笼紧张，项目进展缓慢的情况。面对住房市场的不景气，房地产企业纷纷将发展项目转向商业地产，谋求在商业地产中的利润，以期安然度过难关。（四）投资者、投机者不断追涨西安颁布的“限购令”并没有对公寓楼、写字楼和商铺进行限购。这样一来，原先很多将拥有住房作为保值、增值手段的投资者和投机者再没有资格购买二套，三套以上住房，而商业地产等由于不在“限购令”的限购范围内，在资本的逐利性影

8、响下，投资者就将手中的资金转向商业地产，无形当中也推动了商业地产迅猛发展。6三、商业地产发展的隐忧分析商业地产的快速建设和投入市场，并没