从物权角度透视中国土地登记制度

《从物权角度透视中国土地登记制度》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、参考资料：巴蜀论文网：http://sclunwen.com/博客：http://blog.sina.com.cn/u/2932658050投稿邮箱：whlunwen@163.com从物权角度透视中国土地登记制度【摘要】文章指出，中国当前的土地登记制度具有与上位法冲突、地方规章与部门规章冲突以及制度不完善等弊端。通过分析《土地登记办法》和《物权法》中关于土地登记制度的有关规定，提出应从增设登记类型、细化登记原则、增强登记机关法律责任、扩大不予登记情形的范围等方面完善土地登记制度。 【关键词】物权法    不动产    土地登记    《物权法》第十条规定：“国家

2、对不动产实行统一登记制度”，这是针对不动产物权登记制度的明确规定。为了适应《物权法》的相关规定，我国现行的《土地登记办法》针对原先的《土地登记规则》作出了多方面重大修改。但笔者认为其仍然有需要完善之处，笔者将从物权法角度审视土地登记制度，并对如何进一步完善现有的土地登记制度作出分析并提出建议。    土地登记的性质及意义    土地登记的性质。在学理上，学者们对土地登记的属性历来具有争论，因此厘清土地登记的性质是保障其顺利实施的前提。    针对土地登记性质的争论，主要有四种观点。一是公法行为说。有学者认为，土地登记是一种具体行政行为，它是土地登记部门依其法定职

3、权所实施的，它所体现的是国家权力对不动产物权行为的一种干预，以便于对当事人的合法权益进行保护，避免不动产物权的模糊所带来的各种问题。二是证明行为说。即认为土地登记应当属于证明行为。土地登记并不是对土地交易合同的批准和审查，因为土地登记机关并无此项权限，它只是审查土地的交易双方是否具备法定的条件，同时，土地登记也要确认和公示土地的交易双方履行合同的结果。三是私法行为说。有学者认为，土地登记是私法上的行为，这是毫无疑问的。之所以会有人将其与行政行为混淆，是因为国家行政机关参与了土地登记，但这仍然改变不了其属于私法行为的本质。四是折衷说。即认为登记兼具公私法行为的性质

4、。但登记机关的职权行为必须在当事人的意志范围内作出，所以登记法应以私法属性为基调。    笔者认为，作为行政机关的登记机关参与到土地登记之中，这使得我国的登记制度不仅具有平等主体之间的私权关系，还具有不平等主体之间的行政关系；不仅具有公法行为的性质，还具有私法行为的性质。如果从登记的不同阶段来考察，土地登记行为实际上包括当事人申请和登记机关审查两个环节。在当事人申请这个环节，登记是纯粹的私法行为，但倘若到考察登记机关审查这个环节，就不难发现，登记机关与民法意义上的主体是不一样的。登记机关代表国家，保障不动产交易的秩序，推动不动产交易的发展，同时为课税提供信息，因

5、此，登记审查行为具有浓厚的国家治理色彩。从我国的司法实践上来看，由于土地登记机关是行政机关，如果在登记环节出现错误，给当事人的合法权益造成损害，则依据《行政诉讼法》的规定，当事人可以提起行政诉讼。    但是根据物权法的精神，土地登记则完全是平等主体之间的私法行为。主要有如下几点理由：首先，从登记行为的过程来看，土地登记行为主要由登记请求和登记申请两部分构成。土地登记请求权无疑属于一种私权，而土地登记申请效力的发生则在于登记的意思表示。登记如果没有申请人的意思表示，则其无法产生效力。因此，土地登记只是对事实进行确认，而不能额外地赋予任何土地权利。其次，土地登记重

6、在公示物权变动的信息，登记簿册可供任何人查阅，并据此而进行土地交易。同时，只要满足法律规定的登记申请，登记机关都有义务进行登记。因此，如认定其属于公法行为，则公法行为有侵害私法行为之正当理由，在理念上与私法自治相悖，在制度上也难以有效地保障交易安全。因此，土地登记制度建设中应当着重强调土地登记的私法属性，着重关注其维护交易秩序和交易安全的功能，不应当再具有批准式的行政观念，以有效维护当事人的合法权益。    土地登记的意义。土地登记是土地管理的核心环节，是加强政府对土地的有效管理，维护土地权利主体合法权益的一项重要法律制度。我国的土地登记制度从20世纪80年代末

7、以来，历经发展与完善，现在已经在我国的经济社会发展中发挥着不可替代的作用。其对于保障当事人的合法权益，保障行政机关有效地实施土地管理，维护社会主义土地公有制，以及保护耕地等方面都具有不容忽视的作用。具体而言，土地登记制度具有三个方面的重要意义。    第一，方便土地权利变动。土地所有权和使用权作为不动产的内容，在《物权法》多个章节或条款中均有提到，这就使土地登记具有了物权法意义。土地权利在法律性质上属于排他支配权，也即权利人对于土地可以独占性地控制、利用，并且排斥他人的干预。为了保障土地权利的排他性，法律要求土地权利在发生变动时，必须进行登记。因为只有进行登记，

8、才可以使得此项变动被社会