江门 半岛项目月度营销方案

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1、天骄半岛江·山如此多骄江门天骄半岛08年12月至09年1月营销推广方案主题08年12月至09年1月营销推广方案呈交提交时间2008年12月版本第一版撰写人营销中心策划部营销负责人-6-天骄半岛江·山如此多骄江门天骄半岛12月营销计划12月份，是临近圣诞新年的销售的好时机，也是今年最后促销好契机。根据销售现状，由于2幢满足江门的刚性需求、5幢座向及景观都较好因此受客户喜爱出货量较大。现在通过“岁末促销”及提升项目全新形象拔高项目形象，提升客户层次，这是完成12月份销售目标的关键，也是为明年销售造势，并是圣诞元旦期

2、间实行销售引爆的基本保障。一、市场状况——政策——Ø144㎡以下单位首付2成：银行开始对144平方米以下的首次置业者实行“首付两成、贷款利率在基准利率基础上下降30%”的最新优惠政策。Ø185套经适房廉租房明年初交付：该项目位于江海区春燕棉纺厂旁边，共建成经济适用住房92套，廉租住房93套，价格约为1700元/㎡，户型为每套60㎡左右。Ø降息政策：从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1．08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。—

3、—竞争对手——-6-天骄半岛江·山如此多骄Ø上城·骏园促销策略：推出3栋一梯二户120-140㎡小高层单位，经2个月的储客，11月16日正式销售，均价约3700元左右，3300元/㎡起，11月20日开始推出特价促销单位3000元/㎡起；推广策略：每晚密集式主要投放翡翠台、凤凰台等收视率较高的频道；在江门迎宾路整段路投放灯箱广告。Ø凤山水岸促销策略：12月开始推出30套特价促销单位2780元/㎡起；推广策略：11月底至12月大手笔投放30万元电视广告，每晚密集式投放翡翠台、凤凰台等收视率较高的频道；现场钓鱼活动带

4、动项目人气，突出湖景；——本案现阶段分析——楼栋单位面积总套数11月销售套数总销售套数销售比例备注2幢之一01126140％未推0288.551421178%0385.591411393%0487.491411286%2幢之二01155.38150％未推02132.59151320%03115.94150％未推3幢之一01116.09143750%02132.75142643%03155.58140％3幢之二01155.58150％未推-6-天骄半岛江·山如此多骄02132.75151533%03116.091

5、5640%5幢之一01116.27121542%02132.8612325%03155.2212225%5幢之二01155.2212433%02132.8612542%03116.27121433%6幢116-155870%未售首层85/155.54174953%合计3641795Ø90㎡以下单位剩余量很少，现主要销售116㎡、133㎡、155㎡等大面积单位；Ø南向单位销售情况较好，北向单位销售情况较差；Ø二幢之一、之二的01单位、二幢之二03单位、三幢之二01单位基本上未推出，多为155㎡大面积单位，这由于部

6、分单位临近高压线之余，座向全为北，影响销售。二、营销待解决问题1、人流量减少：来访客户量从11月初150台/周访客量递减少至11月底30台/周，现阶段销售现场较冷清；2、客户成交较前段时间谨慎：成交客户到现场至少要4、5次才决定成交，而且会多番作比较；三、营销思路n总体营销思路-6-天骄半岛江·山如此多骄1、集中人力、资源，带动项目现场活动气氛带动现场气氛，令现场气氛及人流量带动起来，并配以大力度的促销手法带动客户的购房情绪，促成客户成交；2、利用126㎡单位及155㎡单位差价，在向市场明推155㎡单位的同时暗

7、推2幢之一126㎡单位。n具体营销思路推货计划12月对外宣称2幢之一售罄，但利用155㎡与126㎡单位的差价，以暗推的形式推2幢之一126㎡单元。主推5幢，力争在年前将5幢货量全部推出，建议以特价单位形式推出5幢2F、3F、3AF、6F等单位共30套特价单位。促销方案1、购房可获最高50000元优惠（94×98折）；2、在2008年12月20日-2009年1月18日期间，业主介绍新客户成交，双方皆可获赠1年物业管理费；旧业主介绍2台新客成交还可额外赠送3千元家电礼券；3、旧业主携带亲朋戚友（直系亲属除外）到营销

8、中心看楼，经现场确认后，每台新客可减免1个月物业管理费；4、推出30套9折指定的特价单位（需额外审批）；5、销售人员每成功销售一套2幢之一126㎡额外奖励200元/套，3幢155㎡单位可额外奖励300元/套；6、客户凡在2008年12月13日至2009年1月11日期间成交，均可参加2009年1月11日的春节大抽奖活动，届时设3个等级奖项，一等奖2名，奖价值2000元的电冰箱一台；二等奖