银行信贷业务手册——房地产开发类贷款

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1、4.1概述4.1.1定义房地产开发类贷款是指建设银行向借款人发放的用于房屋建造、土地开发过程中所需资金的本外币贷款，包括房地产开发贷款和房地产开发流动资金贷款。房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。4.1.2对象经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。4.1.3条件4.1.3.1借款人条件借款人申请房地产开发类贷款，除满足我行信贷客户基本条件外，还

2、需满足以下条件：1.借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业单位的：（1）应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格；（2）如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。2.借款人为事业单位的：（1）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证；（2）实行独立核算，有健全的管理机构；（3）按规定办理年检手续，年检合格。4.1.3.2贷款项目条件1.贷款项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；2.贷款项目已经纳入国家或地方

3、房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发；3.贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；4.贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；5.贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，项目建成后，能及时投入正常使用；6.贷款项目的自有资金投入不少于总投资的30%；单位职工集资建房，集资额达到项目总投资的30%以上并存入建行专户。4.1.4期限房地产开发类贷款期限一般不超过3年（含3年），高等院校学生公寓建设贷款最长为10年。4.2操作程序在房地产开发类贷款业务的操作过程中，应按

4、照本《手册》第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》要求履行受理、调查、审批、发放、贷后管理等业务环节，并在各个环节注意以下问题。4.2.1受理4.2.1.1银行在受理房地产开发类贷款申请时，还应要求借款人提供下列材料：1.经过有权部门年检的企业法人营业执照或事业法人登记证；2.建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或承担贷款项目开发建设的批准文件；3.申请贷款项目的有关材料，主要包括项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件、项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《拆迁许可证》、《建设工程开工许可证》。

5、如已获得《国有土地使用证》、《商品房屋销（预）售许可证》等文件，也应同时向银行提供；4.项目开发建设自有资金落实的证明文件、资料；5.项目租售方案及有效的收益分配协议；6.如贷款项目收益不足以偿还银行贷款本息，还应提供经有权部门批准的可用于还款的其他资金来源证明。7.如借款人接受其他单位委托进行房地产开发建设，还应提供与业主单位正式签订的房地产开发建设工程合同；8.申请政策性房地产开发类贷款的借款人，还应提供住房资金管理中心出具给贷款行的委托贷款通知书。4.2.1.2初步审查重点审查以下几项内容：1.借款人是否具有进行房地产开发建设的资格；2.借款人开发

6、建设资格批准文件是否在有效期内；3.贷款项目是否经有权机关批准。项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件等是否完备、有效；4.项目建设条件是否落实（1）贷款项目是否列入国家或地方政府的建设计划；（2）经济适用住房是否列入国家经济适用住房（安居工程）建设计划；（3）有无《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》；（4）土地出让、转让手续是否办妥，科研机构、大专院校、文化团体和卫生医疗单位利用自有土地自建经济适用房的，是否拥有划拨土地的《国有土地使用证》；（5）开发项目的文件是否完整、真实、有效

7、，是否能进行实质性开发建设；（6）贷款项目有无《商品房屋预售许可证》；借款开发的项目是否具备房屋预售条件，其销售前景是否良好；（7）自有资金投入是否已经达到贷款项目总投资30%以上的；科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构用自有土地自建经济适用住房的，住房是否被单位职工预订，且预订购房款达到项目总投资20%以上；（8）贷款项目承建人与借款申请人是否相符；（9）贷款项目与《中国建设银行信贷业务申请书》中的用途是否一致；（10）申请政策性房地产开发类贷款的借款人是否提供了住房资金管理中心出具的委托我行贷款的文件。4.2.2　贷前调查房地产开发类贷款的调查评价

8、包括客户评价、业务评价、担保评价3部分内容。特别需要强调指出的是，由于房地产开发