新土地政策解读15.7.25

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1、《成都市人民政府关于贯彻省政府<关于进一步加强土地出让管理规定>的实施意见》的法律解读与提示为认真贯彻四川省政府《印发〈关于进一步加强土地出让管理规定〉的通知》（川府发〔2014〕58号）、省政府办公厅《关于进一步加强节约集约用地的意见》（川办发〔2014〕84号），成都市人民政府于2015年7月3日签发《成都市人民政府关于贯彻省政府<关于进一步加强土地出让管理规定>的实施意见》（以下简称“《实施意见》”）。《实施意见》主要目的是进一步加强成都市土地出让管理，规范土地出让行为，健全土地出让管理长效机制。现根据《实施意见》内容，就可能对公司造成的影响作如下解读和风险提示。

2、一、土地出让前期管理阶段（一）坚持规划先行，出让前须明确规划条件，出让后严格限制对规划条件的调整。关联条款：“第一条规划部门必须严格依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地等要求，明确拟出让宗地的空间范围、用途、容积率（或计容建筑面积）、建筑密度、绿地率等规划条件。规划条件应随同招标、拍卖、挂牌出让文件一并向社会公开。第十四条招标拍卖挂牌方式出让的土地，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。确需改变的，原则上必须收回土地使用权，按招标、拍卖、挂牌的相关规定和程序重新出让。”解读与提示7：前述条款的实施旨在杜绝先拿地再调整规划的行为，土地出让时的出让条件调整后身价立马

3、倍增，巨大的利益空间导致多地官商勾结的现象。按照《实施意见》的规定，土地出让前必须明确出让宗地的用途等规划条件，土地出让后原则上不允许调整既定规划条件。对招标拍卖挂牌出让土地更改规划和建设条件的，国土部门应坚持两个前提条件：一是必须是政府原因更改的（如控制性规划调整，公共利益需要等）；二是必须是政府常务会议审议决定同意更改的。上述两个前提条件必须同时具备，国土部门方可依据新的规划和建设条件完善用地手续。对于对工业用地改变用途的情况，必须由政府收回土地使用权，重新按规定程序出让。（二）、进一步明确净地的条件，坚持净地出让。关联条款：“第二条拟出让宗地必须是征收（拆迁）安置

4、补偿落实到位、没有法律经济纠纷、土地权利清晰并已注销原土地权利证书、规划条件明确、具备动工开发基本条件的“净地”。不具备“净地”条件的宗地，一律不得出让。”解读与提示：《实施意见》对“净地”在如下几个方面进行了明确：一是明确了土地权属审查范围。全市拟出让宗地的出让净用地以及规划用地红线范围内的基础设施用地（公共道路、公共绿化用地等），原则上应全部纳入土地权属审查范围，二三圈层因上市需要，规划用地红线范围内的基础设施用地可不纳入土地权属审查范围，但明确给竞得人建设的基础设施用地除外。二是明确了土地权属审查的主体。中心城区（含高新区、天府新区）所有拟出让宗地的土地权属和拆迁

5、补偿安置情况均由市征地事务中心负责审查并出具审查意见，包括新增建设用地、国有存量土地、独立的地下空间建设用地。其他区（市）县的，拟出让宗地中的新增建设用地部分，其土地权属和拆迁补偿安置情况由市征地事务中心负责审查并出具审查意见。三是明确了对“净地”7的具体标准。在征地拆迁补偿安置方面，征地批准文件齐全且拟出让宗地全部位于征地红线范围，征地程序已经依法履行完毕，各项征地补偿和安置费用已经足额发放到农户，符合参保条件的农民社保已经办理完毕，住房安置的安置点位、建设计划、入住时间已经落实；在土地权利方面，拟出让宗地（包括规划红线范围内的公共道路、公共绿化用地等）内的土地权利证

6、书必须依法注销。涉及储备土地设定抵押权的，抵押权人必须出具同意上市的书面意见；在规划条件方面，拟出让宗地的规划条件必须内容齐全、指标明确，并给定有效期限；在具备动工开发基本条件方面，拟出让宗地周边的水、电、气、通讯线路等基础设施配套要基本齐备，规划道路原则上要建成，暂未建成的，必须明确建成时间并纳入土地出让公告内容。　　（三）、明确土地出让方案，经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式出让；商品住宅及含商品住宅的用地一律以拍卖方式公开出让。关联条款：“第三条土地出让方案应包括拟出让宗地的位置、空间范围、用途、面积、年限、出让方式、土地移交时间、土地使用条件（规划条件和建设条件）

7、、开竣工时间、出让起始（叫）价、竞买保证金、底价确定原则（有底价出让的）以及土地价款缴纳比例和期限等内容。重大产业项目用地，应将产业主管部门提出的产业要求纳入土地出让方案。经营性用地必须以招标拍卖挂牌出让方式确定土地使用者和土地价格。商品住宅以及含商品住宅的用地，一律以拍卖方式公开出让，不得以任何理由和名义规避。”解读与提示：1、解读：此条款明确限定了商品住宅及含商品住宅的建设用地使用权的出让方式。根据《中华人民共和国土地法》第一百三十七条第二款的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采