《房地产估价》课件 7 成本法

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1、第六章成本法第六章成本法§6-1成本法的概述一、成本法的概念积算价格=重新购建成本—折旧房地产价格二、理论依据生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的第六章成本法=土地取得成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润是根据估价对象重新构建价格来求取估价对象价值的方法；是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取的方法§6-1成本法的概述1、无收益又很少交易的房地产2、单纯建筑物的估价3、房地产保险及损害赔偿4、新开发的土地5、对其他方法的验证缺点——没考虑市场因素价格=成本+平均利润第六章成本法三、成本法的适用范围需具备的条件：自由竞争

2、、大量生产§6-1成本法的概述市场供大于求以正常成本评估的价格往往偏高——价格应向下调整市场供小于求以正常成本评估的价格往往偏低——价格应向上调整2、要结合市场供求分析来确定评估价格1、要注意区分实际成本和客观成本房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本投入成本多，并不一定其价值就高第六章成本法四、注意事项§6-1成本法的概述搜集资料，弄清估价对象的价格构成估算重新购建价格估算折旧求取积算价格第六章成本法五、成本法估价的步骤§6-2房地产价格构成以房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房开发建设，然后销售为例：土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润土地增

3、殖收益§6-2房地产价格构成一、土地取得成本建设用地使用权购买价格、买方应缴纳税费2、征收集体土地下的土地取得成本征地安置补偿费用（土地补偿、安置补助、地上附着物及青苗补偿、被征地农民的社会保障）、相关税费、出让金3、征收国有土地上房屋的土地取得成本房屋拆迁补偿安置（房屋市场价、装修、搬迁、安置、停产停业)、相关税费、出让金第六章成本法1、市场购置下的土地取得成本§6-2房地产价格构成二、开发成本1、勘察设计和前期工程费2、建安工程费3、基础设施建设费4、公共配套设施建设费5、其他工程费6、开发期间税费三、管理费用：从投入到开发期结束四、投资利息土地取得成本、开发成本和管理

4、费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息I=P[(1+i)n－1]I——利息额P——资金额i——利率n——计息期第六章成本法四、投资利息基数为土地取得费用计息期通常为整个开发期2、土地开发费用和管理费用的利息基数为土地开发费用和管理费通常视为均匀投入第六章成本法1、土地取得费用的利息计息例6-1总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（万元）010.5第六章成本法例6-2总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银

5、行贷款年利率8%，求利息。I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（万元）00.511.5265%35%第六章成本法例6-3总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。012350%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]+600×20%×[(1+8%)1－1]=117.47第六章成本法五、销售税费1、销售费用广告宣传、销售代理费2、销售税金及附加营业税、城

6、市维护建设税和教育附加3、其他销售税费应由卖方负担的交易手续费等第六章成本法（六）开发利润1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2、开发利润是正常条件下的平均利润3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数开发利润=（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×投资利润率开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）×成本利润率开发利润=开发完成后的房地产价值×销售利润率第六章成本法七、土地增值收益土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+利润）×土地增

7、值收益率第六章成本法某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年均匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为10%。试评估该土地的单价。例6-4第六章成本法例6-4第六章成本法土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值