标拍卖挂牌出让若干规定》（修订征求意见稿）

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1、《深圳市前海深港现代服务业合作区土地使用权招标拍卖挂牌出让若干规定》（修订征求意见稿）起草说明一、起草背景经市政府同意，《深圳市前海深港现代服务业合作区土地使用权招标拍卖挂牌出让若干规定（试行）》（以下简称《若干规定》）于2016年5月19日正式实施，授权前海管理局对前海合作区土地使用权土地招标、拍卖、挂牌（以下简称招拍挂）出让进行统一集中管理。《若干规定》试行期为两年，将于2018年5月18日到期。为了进一步加强前海合作区土地招拍挂出让管理工作，保持制度规范的稳定性，在总结实践执行情况，结合前海合作区开发建设和产业发展的需要基础上，我局修订了该规范性文

2、件，现就有关情况说明如下：二、实施成效及存在的问题前海深港合作区成立后，已出让经营性用地31宗，用地面积71.9公顷（其中面向港企出让34.1公顷），这些土地向入驻前海的企业提供了526.7万㎡产业空间，土地出让金累计932亿元，约占全市的33%。《若干规定》颁布实施前，前海得天独厚的体制机制和发展政策除吸引了一大批优质的产业项目外，也倍受社会投机资本关注，地价节节攀升，10楼面地价从2013年平均1.4万元（最低0.9万元，最高2.5万元）增长至2015年的平均1.9万元（最低1.4万元，最高2.2万元），年均增幅约17%。市场化方式配置土地资源导致高

3、地价、高楼价、高租金，“房地产化”倾向初现端倪，营商成本的抬高对前海产业发展的影响日益加剧。2015年，在市委、市政府的正确领导下，田夫常委及局分管领导唐绍杰亲自研究并牵头制订了《若干规定》。《若干规定》不仅极大地规范了前海的土地招拍挂出让工作，对土地价格的干预调控效果格外明显：《若干规定》发布后，楼面地价从2.7万元（最低2.5万元，最高3万元），降至2017年的2.2万元（最低2万元，最高2.4万元），降幅约20.1%，与后海中心区（平均2.3万元）、深圳湾超级总部基地基本持平（平均2.2万元）。如尚未出台《若干措施》，依2015年之前的平均涨幅进行

4、预测，2017年平均楼面地价应为2.6万元左右，“房地产化”倾向得到了有效的遏制。然而不可忽略的是，全市商业办公类用房供应总量巨大，供过于求的趋势逐渐显现：根据戴德梁行统计，2010至今，福田中心区、后海、宝安中心区、深圳湾超级总部及前海合计供应商业性办公（甲级）建筑面积约410万㎡（前海供应341万㎡），据统计，已实际租售的总量约56万㎡。根据预测，上述三个片区甲级写字楼的预期需求量仅为126万㎡，商业办公楼宇空置的风险日渐加强。10未来前海剩余可供产业空间约为1124万㎡，按人均办公20㎡建面计算，可容纳56万人员办公，按总部企业每家平均200人计算

5、，可入驻逾2800家总部企业。宝安中心区、深圳湾超级总部基地、后海等城市重点片区的后发崛起，逐渐与前海形成同质竞争关系，在同类片区集中供应的综合影响下，产业空间空置的风险极高。如何稳定供求关系并保持前海产业空间对企业的吸引力，有必要从土地供应的源头阶段运用地价、租售限制等手段开展综合调控，保持空置率在合理可控的水平。三、修订《若干规定（试行）》的必要性《若干规定》明确了土地使用权招标、拍卖、挂牌出让管理的工作原则、管理部门，制定了差别化的土地出让方式、物业销售条件和地价政策，利用我局职能相对集中的体制机制优势，将出让前严把准入关、出让中严把审批关、出让后

6、严把监管关有机统一起来，在实现土地出让的目标，保障产业发展的空间需求等工作方面，起到了全方位的保障和推进作用。但随着前海合作区开发开放的不断深入推进，《若干规定》也显现出了一些问题，亟需修订。（一）是践行党的十九大全面依法治国新部署的需要全面依法治国是中国特色社会主义的本质要求和重要保障。习近平总书记在党的十九大报告中将“坚持全面依法治国”作为新时代坚持和发展中国特色社会主义的十四条基10本方略之一。坚持全面依法治国，是政府治理现代化的基本要义。推进政府治理体系和治理能力现代化，就是要适应时代变化，改革不适应实践发展的体制机制、法律法规和规范性文件，使各

7、方面制度更加科学、更加完善。《若干规定》试行过程中，其援引的部分法律依据或表述已经失效，需要通过修订予以明确。比如，政策依据援引的《深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定》（市政府令第193号），《深圳市人民政府关于印发深圳市鼓励总部企业发展暂行办法的通知》（深府〔2012〕104号）已先后废止；“企业法人或其他组织”等表述已经被与2017年10月1日起施行的《民法总则》中修改后的“营利法人”、“非法人组织”替代。（二）是回顾、总结和反思近两年来的工作实践的需要为加强市场调控，《若干规定》从出让条件和产业发展要求等对入区产业主体提出了多方面的限定措施

8、，比如：借鉴我市现行做法，面向不同对象提出了差别化的土地出让方式；参照我市总部和