房地产宏观调控与产业发展（廖前华）

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1、房地产宏观调控与产业发展（廖前华）房地产宏观调控与产业发展廖前华几个主要的问题一、为什么要进行宏观调控二、调控的手段和方式三、我国房地产市场发展阶段划分四、调控的周期性五、具体调控政策解读六、07年调控措施及未来走势七、鑫苑在行业发展中应坚持什么为什么要进行宏观调控一、为什么要进行宏观调控回顾两个经典曲线价值价格需求曲线D2需求曲线D1需求曲线D3商品的数量商品的价格需求增加需求减少　　　需求曲线　　　价值规律曲线一、为什么要进行宏观调控一、为什么要进行宏观调控1、宏观经济调控的目的：　政府为实现宏观(总量)平衡，保持经济持续、稳定、协调增长

2、,而对货币收支总量、财政收支总量、外汇收支总量和主要物资供求的调节与控制。2、房地产宏观调控的目的：　　　房地产作为国民经济支柱产业迫切需要国家宏观调控保障其健康发展。　　1998><#004699'>8年，沿袭了40年的住房实物分配制度终止，房地产市场在短短的几年时间里得到飞速发展。　　　中国目前的房地产行业，供需双方的博奕已经失衡。供给的相对刚性、难于准确估值的产品特性、过于分散的行业结构、消费者巨大的心理需求、资金链条上的不合理性、暗箱操作六个主要原因导致卖方占据绝对优势。卖方的优势独享导致供需失衡，任由其发展必然导致行业危机的发生，支

3、柱产业的危机必然导致国民经济的塌陷，这必然需要国家对其进行宏观调控，同时，这也是国家对房地产市场进行宏观调控的最根本原因。调控的手段和方式二、调控的手段和方式14>>.房地产业调控的涵义指以国家为主体，从经济运行全局出发，运用各种经济手段，对房地产业的总量和结构进行的管理、调节和控制。最终目标：总量平衡和结构平衡。总量平衡是结构平衡的前提，结构平衡是总量平衡的基础。调控结构总量平衡前提基础二、调控的手段和方式2>.房地产业调控的体系房地产业调控体系由宏观调控主体、市场中介和微观经济主体三者构成。主体：国家，启动并把握着房地产业发展的方向；对象

4、：房地产企业，是调控体系的终端；中介：房地产市场，是国家与房地产企业之间的层次，发挥着国家房地产业调控意志与房地产企业微观经济活动之间的信息传导作用，并使二者衔接起来。国家企业市场老实点，别弄得大家都没饭吃！我们得生存、得发展呀！房价什么时候跌啊！传导传导博弈博弈二、调控的手段和方式3>.房地产业调控的主要手段（1）国家计划主要作用：引导房地产业发展方向引导房地产市场调节引导房地产企业行为属于高层次手段，它规定着其它调控手段的作用方向。（2）经济政策产业结构政策：调节房地产业与其他相关产业间相互关系的政策①产业政策产业组织政策：规定房地产业内

5、部各企业间相互关系的政策调整房地产业结构及房地产企业结构的经济政策二、调控的手段和方式②货币政策：调节货币供应手段：公开市场业务调整再贴现率改变法定存款准备金率③财政政策：通过财政收支总量和结构的变化调控房地产经济手段：税收政策财政支出政策（政府的购买、对公共工程的投资、转移支付）预算政策（赤字或盈余）二、调控的手段和方式（3）法律法规法律法规是国家调控房地产经济的法律依据。国家对房地产经济的干预，无论是制定国家计划，还是产业政策，以及实施行政干预，都必须有法律依据。（4）行政干预行政干预是国家政府机构运用行政权力对房地产市场、房地产企业及其

6、有关经济活动所进行的超经济行政强制。在市场经济条件下，行政干预应减少到最低限度，但必须保留必要的行政干预，因为在某些特殊情况下，行政干预可以起到其它经济手段起不到的作用。二、调控的手段和方式4>.房地产业调控的意义房地产业调控有利于房地产业发展：一是有利于市场功能的有效发挥，抑制市场的消极作用，保证房地产市场有序运行，实现房地产总供给和总需求的基本平衡。二是保证房地产经济持续稳定增长，协调与国民经济其他部门的比例发展，避免发生大起大落。三是既保护竞争，又保证社会公平。我国房地产市场发展阶段划分三、我国房地产市场发展阶段划分1、上世纪八十年代初

7、、中期——起步197<#004699'>8年以后，各行各业百废俱兴，国际急需单一商品市场向多元商品市场的转变。房地产由于在许多经济体中处于先导性、支柱性的重要地位，被作为一种重要的生产要素市场正式提出。过去仅是产品或福利品的住房逐步取得商品属性，可以在市场上交易。19<#004699'>87年10月25日，第十三次全国代表大会《沿着有中国特色的社会注意道路前进》的报告在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位。19<#004699'>8<#004699'>8年，国务院就推进住房改革问题连续发出两次通知和一次意

8、见，即分别为国务院《关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》、国务院住房湿度改革领导小组《关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》、建设部、国务院住房制