当前市场形势下的房企应对策略

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1、当前市场形势下的房企应对策略刘卫卫2011年在楼市调控层层加码的背景下，上市房企的“中考”成绩单备受关注。伴随着限购限贷等一系列房地产调控，大部分企业项目销售遇阻，但是部分房企及时调整了销售策略，如推售价低的首置首改产品、SOHO公寓、商铺等，换取了上半年较好的销售业绩。截至9月，沪深两市房企中报披露完毕，房地产行业总体发展仍然向好，但业绩分化迹象愈加明显，上市房企喜忧参半。以万科、恒大、保利为代表的地产龙头业绩逆势大增，而中小房企业绩大幅下滑，资金链趋紧。一、上市房企半年业绩分化加剧，但现房存货压力并不大截至9月，已公布的沪深106家上市房企2011年上半年共实现

2、营业总收入1282.48亿元，较去年同期增长8.81%；实现净利润203.2亿元，较去年同期增长21.8%；总存货则从2010年中期的6953亿元上涨至2011年中期的9640亿元，增幅为38.4%。尽管106家上市公司总存货压力较去年同期增幅近四成，但存货主要是正在开发建设中的项目，现房存货占比反而下降，真正意义上的销售存货压力不大。第一，上半年房企销售业绩分化加剧，强者愈强、优胜劣汰在本轮限购限贷的调控中进一步显现。虽然106家房企的整体利润出现了近两成的增长，但在楼市调控政策的持续打压下，上市房企中利润下滑者超过30家，占已披露半年报房企总数的3成，甚至有6家

3、出现亏损，这在以往房企业绩中鲜见。回顾房地产行业发展历程，发现部分房地产企业是在严厉调控下愈调愈大的。尤其是经历过98年、08年金融危机的开发企业，或许已千锤百炼，能够迅速适应调控，在历次调控中能够存活并且壮大。而反应过慢的房企则有可能面临规模萎缩、转行、甚至被并购、被迫退出的危险。8表1：2011年沪深上市房企利润排名前十公司简称营业收入（单位：亿元）利润总额（单位：亿元）资产负债率(%)万科Ａ199.8944.5261.59保利地产151.9139.5763.61招商地产80.9124.0650.35金融街46.1717.0062.21华侨城Ａ58.6914.8

4、749.01陆家嘴26.612.1351.87北京城建193.729.4454.15荣盛发展39.888.2574.01金地集团51.607.8566.15世茂股份33.197.2362.25来源：各上市公司2011年半年报表2：2011年沪深上市房企利润排名后十公司简称营业收入（单位：亿元）利润总额（单位：亿元）资产负债率(%)津滨发展6.96-0.6372.05泛海建设3.85-0.2765.82ST中房0.03-0.1452.38绿景地产0.48-0.1270.53国兴地产0.01-0.05500.1中茵股份0.82-0.0161.18宜华地产0.940.03

5、931.97重庆实业0.360.0812.71南国置业0.60.0947.51多伦股份0.100.1035.36来源：各上市公司2011年半年报第二，存货总规模上升，但现房存货压力不升反降。以已公布半年报的招万金三大房企存货分析入手，三家企业存货中储备土地达648.02亿元，较去年同期710.87亿元略微下降，占总存货的比重为25%，较去年同期的37%下降显著。存货量主要集中在在建待售的项目上，都显著增加。真正意义上的现房存货规模下降，占比下降，可见实质上各房企现房存货压力不大。8表3：三大房企2010年及2011年年中存货量对比单位：亿元2010年年中2011年年

6、中总存货现房存货及占比在建存货未开发存货总存货现房存货及占比在建存货未开发存货万科1119534.74%5545111714482.80%1114552金地454337.27%33190606243.96%51666招商342267.60%205110448276.03%39030总计19141125.85%10907112767993.58%2020648来源：各上市公司2011年半年报从企业的存货结构中也可以看出，今年以来行业领先的房企普遍采取相对减缓拿地、推迟新开工时间、延长在建周期、短周期快速销售回笼资金的策略来应对系列调控措施。在调控趋势不改的大背景下，今

7、后这种策略仍将继续；并且只有准确把握住了行业间歇的机遇期，才能在纷繁复杂的调控局势下，赢得先手，更上一层。二、主要重点城市楼市成交低迷，尤其是“金九”褪色，“银十”也不容乐观受持续调控影响，今年“金九”并未如期而至，一线城市成交量相比8月份不升反降；房价方面当前房企的优惠幅度较前期也没有明显突破。1、北上广深市场惨淡，二线城市成交亦不及往年水平9月一线城市除广州成交量与上月持平外，其余三座城市环比均呈现下滑，市场在传统销售旺季中非但没有回升，反而继续萎缩，至此所谓“金九”已宣告落空；二线城市方面则情况略好，6个典型二线城市成交环比上扬，其中杭州和武汉增幅更是超过