山东国华公司战略转型

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1、山东国华公司战略转型第三章山东国华公司的外部环境3.1房地产及物业管理业务外部环境3.1.1发展概况(1)经过国家宏观政策的调控，房地产开发建设增幅放缓，新购土地增幅呈下降趋势。2005年一季度，全国房地产开发企业累计购置土地7374万平方米，同比增加3.9%。增幅同比下降29.3个百分点。土地购置面积在2000年至2004年初保持45%的增长速度，2004年7月后，增长速度下降到不足7%。同时，新开工面积也呈下降趋势，主要表现在房地产开发商投资意愿下降。房地产开发商投资意愿的下降，从2008年2季度就幵始呈现，4月份起商品房新开工面积和土地购置面积均低于上年同期，6月份起这两项反

2、映房地产幵发商投资愿意的指标均为同比负增长。(2)房地产供给增速减缓。2008年，商品房和住宅梭工面积累计增长率逐步下降，2008年，商品住宅梭工面积增长率只有7.6%。同时商品房销售面积持续下降，供给和需求趋于平衡，出现了供需基本平衡的局面。房屋交易量也出现了下降，2008,在全国40个重点城市中，有四分之一的城市销售面积同比下降40%以上。2010年，市场受到房地产政策调控的影响，刚性需求没有得到充分释放，投资需求刚转入观望阶段。以济南市场为例，2010年较2009年成交量降低了20%。(3)房地产价格上涨趋势放缓。当一种商品的价格，上涨到远高于其基本价值，或者远超出国民消费能

3、力时，其价格的回落也就成为必然，楼市也是如此。目前，无论是宏观经济形势、国家政策层面还是市场需求方面，都无法继续支持房价的高企，房地产的高利润时代已经结束。在长达十年的房价上涨后，我国的房地产市场开?始向理性回归。但是从目前来看，房价仍处于一个较高的位置，2009年至2010年间，众多房价调控政策没有控制住房价的上涨，成交价格仍远高于国民消费能力，2011年，各地楼市成交价开始出现小幅回落，但是仍处在高位徘徊。3.1.2发展趋势山东国华公司现有业务的外部环境可能会向如下几个趋势发展：(1)刚性需求将进一步释放。随着我国城市化进程的不断推进，人口向城市转移、居民收入水平提高及适婚男女

4、购房需求等因素的影响，住宅市场刚性需求将逐步增加。同时，大量的旧城改造和棚户区迁移，将产生更多的住房面积需求，这就使刚性需求的人口进一步增多。在宏观政策调整的背景下，房地产的投资价值被抑制，刚性需求将在未来一段时间内成为支撑市场需求的主要力量。(2)品质竞争时代的来临。经过多年的经济飞速发展，人民生活水平得到了较大的提高，购房者也比以前更多注重品质要求，包括户型设计、物业服务、配套设施、地理位置等方面的要求。消费者从单一的对价格的关注转为对价格和品质两方面都有了更多的考虑，这就要求房地产开发商要根据未来市场的要求，设计出适应市场的产品，提升产品的品质、把握市场的需求，以期在复杂的政

5、策环境和市场变化下，提高企业的竞争力。(3)中小户型需求增大。在经历了一番市场震荡后，房地产的投资价值逐渐降低，以往备受市场青睐的大户型的市场需求呈下降态势。市场上很多小户型产品由于功能齐全、配套设施完备，且购买成本相对较低，对于年轻人以及中低收入者来说，对住房面积要求不高，小户型完全能够满足这一部分的使用需求，显然更具有吸引力。从全国很多城市来看，小户型虽然市场占有率较低，但是市场销售状况良好，一经推出很快即被售完，市场需求非常旺盛。(4)保障性住房供给增加。温家宝总理在2010年两会工作报告中提出，要继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，

6、比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，并扩大农村危房改造试点范围。除中央层面扩大供给，增加保障性住房供应的措施以外，各地政府也加大了保障性住房的建设力度。国家推出保障性住房，可以在平抑房价的同时维持成交量的稳定。从幵发商的角度来看，保障性住房对商品房市场形成了分流，影响了商品性住宅的销售面积，同时保障性住房也挤占了商品房用地，导致商品房长期供给下降。(5)宏观调控将持续影响楼市。“新国十条”等时关政策的提出，加大了对二手房的管控力度，主要针对投机炒房，并首次打击异地炒房。同时，将税收工具做为房价调控的方式之一。目前本轮调控己经初见成效，各地房价

7、上涨的势头得到了遏制。国务院也多次强调，未来将继续加强对房价的调控，可以预见将会出台一批新的政策组合，将房价调整到一个合适的范围内。这直接导致市场观望情绪加重，楼市成交量低迷的状态可能会在较长一段时间内持续下去。3.2风电业务外部环境我国风能产业发展规模迅速扩张，风电产能严重过剩，导致风电整机设备价格不断下降。未来受国家产业发展政策的刺激，风电产业将从现在的快速发展向稳步健康发展转变，风电装机容量将稳定增加。3.1.1发展概况我国幅员辽阔，海岸线长，风能资源比较丰富。