2011年“国八条”政策解读

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1、2011年“国八条”政策解读一政策事件交易数据显示，2010年12月份开始，一线城市的房价又开始重新上涨。为此，国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作，会议确定了八条政策措施。二内容及评价1.调控基调（1）政府对楼市调控态度已转向“使房价回到合理水平”在房价上涨势头已经得到“初步遏制”的背景之下，依然要“巩固和扩大”调控成果，即意味着房价上涨放缓的结果并不足够。本

2、次调控是在今年新房供给增长，楼市需求自然性回落，房产税出台在即，各地限购政策进一步铺开的背景下超预期出台，意味着中央政府对楼市调控的目标已经从“抑制房价过快上涨”转移至“使得房价回到合理水平上”。即必然要让房价在2011年出现一定程度的调整，才算真正达到调控目标。（2）稳健是宏观调控的基调，控需求依然是短期内的调控重点本届政府的执政理念更加趋向“以人为本，执政为民”，体现在宏观调控基调上便是相对“稳健”和“保守”，不会对整体经济结构作出根本性改变，针对房地产行业的调控重点是“治标”，即抑制过旺需求、控制房价。2010-2011年已有的四次调控

3、思路来看，政策内容未能跳出现有“八条”的范围，只是在具体执行措施方面逐步严格、细化，并依靠“问责制”的深入来保障政策的顺利落实。由此看出，在保障性住房形成有效供应、市场供求得到根本改善前，抑制需求的调控基调难有根本放松。2.要点解读新增（变化）内容对房地产市场的影响影响程度政策可执行度1.进一步落实地方政府责任增加了政府房价调控目标制定，要求各地方政府制定2011年房价调控目标并向社会公布，年末未达标将被问责。城市房价调控目标能够明显引导购房者的预期；增强地方政府问责有助于强化地方政府的执行效果。★★★2.加大保障性安居工程建设力度扩大住房保

4、障制度覆盖面，健全准入退出机制，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。加大保障房，尤其是公租房住房供应，加快构建“保障房+商品房”双轨制。★★★3.调整完善相关税收政策，加强税收征管个人购房不足五年转让按销售收入征收营业税。结合住建部近期出台的对中介市场的管理措施，政策增加了二手交易成本，抑制二手需求释放。★★★★★★4.强化差别化住房信贷政策二套房首付提高至不低于60%，利率最低1.1倍。强烈抑制依赖贷款购房的改善类需求，进一步压缩投资投机性需求的购房空间。★★★★★★5.严格住房用地供应管理今年的商品住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供

5、应量。供地数量能够被中央政府统一监督，有利于促进供应缓解供需矛盾。★★★6.合理引导住房需求对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。限购力度加强，全面抑制购房需求。从之前各地“自行决定”到现在的“各直辖市、计划单列市、省会城市”均必须出台限购政策，除了限制购买套数之外，还禁止二套以上住房购买。★★★★★7.落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制不仅限于落实住房保障和稳定房价两方面进行问责，对于执行差别化住

6、房信贷、征管房地产税收以及个人住房信息系统建设等方面也纳入问责机范围。首次清晰定义“问责制”的细节，有利于调控政策的实施。★★★8.坚持和强化舆论引导引导居民从国情出发理性消费。明确了未来租售并举的住房体系。★★3.影响分析（1）供应方面：强调加强保障房建设、加大土地供应，并提出了量化指标加强保障房建设、加大土地供应是政府在2010年的两大关键性政策转变，2011年政策的突出变化是，对这两个关键内容赋予量化指标，明确地方政府执行过程中的目标和责任。前者改善市场供给结构，后者扩大住房供给能力、平抑高地价和高房价，两项并举对于促进市场长期健康发展

7、可起到至关重要的作用，有助于稳定长期预期，但短期对市场的影响力有限。（2）需求方面：抑制投资需求、限制改善需求、控制首次刚性需求通过“限购”、“禁购”的政策，抑制投资类购房需求；通过差异化的信贷政策及“限购”政策，限制改善类需求；通过“限购”（限非户籍）政策及税收政策，控制首次置业需求规模。由于信贷、税收政策覆盖全国，将带来全国范围内一手、二手市场成交量的萎缩；“限购”、“禁购”的政策主要针对“各直辖市、计划单列市、省会城市”，暂时不受政策约束的三四线城市，使得三四线城市住房市场受政策影响程度小。具体到城市内各类需求的受影响程度，首先，一二线

8、城市中投资类购房需求几乎被全面抑制。其次，改善类需求的受限程度较大，由于二套房首付提高增加了购房成本，加上政策的频繁出台影响该类需求的市场预期，大多改善类客户会选择