红卫豆腐社片区危旧房改造工程项目可行性研究报告.doc

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1、红卫豆腐社片区危旧房改造项目申请报告14第一章申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1申报单位：十堰海龙置业有限公司1.1.2项目申报单位概况十堰海龙置业有限公司成立于2011年3月23日，地处湖北省十堰市张湾区公园路50号，注册资本1000万元，登记注册类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发及销售。十堰海龙置业有限公司与时俱进，开拓进取，以“三个代表”重要思想为指导，积极贯彻执行党的方针政策和国家法律法规，执行股东代表大会的决议和决定，响应十堰市政府关于推进城市棚户区改造的号召，积极参与车城西路红卫豆腐社区危旧房改造，为城市建设做贡献。1.

2、2项目概况1.2.1项目名称十堰市车城西路红卫豆腐社区危旧房改造项目1.2.2项目实施计划本项目计划于2014年12月底前完成立项、征地拆迁、勘察设计等前期准备工作，2015年7月完成报建及招标工作并开工建设，本项目建设期约24个月，预计2017年7月底工程竣工。1.2.3项目建设地址本项目建设地址位于车成西路东侧红卫豆腐社片区，总占地面积31902平方米，其中拆迁建筑面积19800㎡，还建建筑面积29700㎡。141.2.4建设规模本项目计划建设4栋高层建筑，总建筑面积为135561m2，其中地上建筑面积111561m2，地下部分建筑面积为24000m

3、2。高层住宅建筑面积85161m2（包括还建3万㎡），商业建筑面积26400m2。建筑物技术指标表序号工程名称单位建筑面积备注1总建筑面积m2135561地上11561㎡1.1住宅建筑面积m285161二梯四户1.2商业建筑面积m226400底商10000m21.3地下建筑面积m224000800个车位2居住户数户7683居住人数人2304按3人/户计算4总建筑密度%305容积率3.56绿化率%301.2.5总体建筑设计方案本项目计划建设4栋27层建筑，沿车城西路依次排开，4-27层为高层住宅，层高3m，每栋2个单元，一梯4户，共768户；地上1-3层为

4、商业裙楼，层高4.5米，另建三层地下室，功能为车库、地下超市、高低压配电间、发电机房、消防水池、泵房、生活水箱、热交换站及其他。建筑结构形式采用框支剪力墙，建筑风格采用现代artdeco建筑风格。141.2.6投资估算经估算，本项目建设投入总资金32000万元，其投资构成见下表。项目建设投资估算汇总表序号项目名称估算价值（万元）占开发投资比例一工程费用1960061.25%二工程建设其他费用840026.25% 三基本预备费14004.38% 四建设管理费6001.88%五销售费用12003.75%六建设期利息8002.5%合计32000100.00%1

5、.2.7资金筹措方案该项目资金来源于四个渠道：（1）自有资金6400万元，约占总投资的20%；（2）还建房冲抵土地款5600万元，约占总投资的17.5%；（3）预售款反投资10000万元，约占总投资的31.25%；（4）银行借款10000万元，约占总投资的31.25%。1.2.8盈利模式及财务分析本项目采用租售并举的盈利模式，除还建部分外，高层住宅、地下车位、底层商业均用于销售，2-3层用于出租。本项目可期实现主营业收入为53860万元，上交税收总额为9260万元，可期实现利润总额为11600万元。投资利润率为35.16%，项目经济效益良好。141.2.

6、9报告编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》3、《中华人民共和国环境保护法》4、《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》5、《建筑项目经济评价方法与参数》（第三版）6、《建设部关于推进棚户区改造工作的指导意见》7、《财政部关于棚户区改造项目有关税收优惠政策的》8、《湖北省城市房地产开发经营管理规定》9、《湖北省产业发展指导目录》（2006年本）10、《湖北省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》11、《湖北省关于进一步加强住房保障工作的意见》12、《湖北省城市房屋拆迁管理办法》13、《十堰市国民经济和社会发展第十二五

7、年规划纲要》14、《十堰市城市棚户区改造项目计划及情况汇总》15、《十堰市城市棚户区（危旧房）改造管理暂行办法》16、《十堰市城区棚户区（危旧房）改造专项规划》17、红卫豆腐社片区危旧房改造项目征收补偿方案18、国家有关技术规范、规程和规定19、项目承办单位提供的相关资料。14第二章发展规划及产业政策分析2.1发展规划分析2.1.1符合国家社会和经济发展规划《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划》明确规定：“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯

8、次消费。”在城镇改造方面“坚持统筹城乡经济社会发展的基本方略，在积极推进城镇化的