2010房产新政下的市场动态及应对策略

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1、新政下的市场动态及应对策略框架本企业的应对建议3对调控的趋势研判2新政下的市场动态及应对策略调控下的市场表现1地方细则与“国十条”基本一致政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1在4月17日“国十条”出台后，部分城市出台了相应的地方细则：——最为严厉的北京细则；不仅严格遵守“国十条”规定，还出台了“采取临时性措施限定新购房套数，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。——相对保守的深圳细则；除了较多的强调保障性住房实施计划外，基本上与“国十条”一致，既没有超出也没有落下，与深圳的房价相比，被认为过于保守。——部分城市的细则难产；青岛、南京、合肥、北京和深圳等城市已公

2、布细则，基调均与“国十条”一致，但包括上海等城市在内的地方细则在国十条公布一个月后仍然未能公布，反映了地方政府纠结的矛盾心态。企业反应1.3二套房认定从严，北京标准“既认房又认贷”受住建部认定政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1在差别信贷利率中，涉及面最大的是二套房贷——“购买第二套住房，贷款首付款比例将不得低于50%，贷款利率将不得低于基准利率的1.1倍。”“二套房”如何界定，住房和城乡建设部提出将实施京城已有标准：既认房又认贷。“认房又认贷”具体指什么？第一种情形　对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统当中，包括预售合同的登记备案系统当中

3、，其家庭已登记有一套或者以上住房的，再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房。第二种情形　借款人已经利用贷款购买过一套或者以上的住房，不管当前是否仍在名下，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房。第三种情形　银行通过查询征信记录、居访等访问形式的调查，确信借款人的家庭已经有了一套或者以上住房的，再贷款也按照第二套或者以上来执行。企业反应1.3房产税进程快于预期，传上海本月拟试点房产税政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现15月12日，有关“上海楼市调控细则即将出台，房产税征收将启动”的消息被广为传播。该消息称，上海正紧锣密鼓讨论制订上海楼市调控细则，其中包括房产税征收

4、办法，细则将在本月公布。据了解，最终选定的方案是应用现有的房产税概念，初步草案将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据，如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值8‰的房产税，计税基础为评估价而非房产成交价。传闻发出后，上海市政府及相关主管单位未有任何对新闻不实的澄清声明，反而是上海市住房保障和房屋管理局新闻发言人回应：“关于在房产保有阶段征税的问题，早在党的十六届三中全会上就明确提出了。之后也有媒体报道，部分城市空转试运行了多年。今年的全国‘两会’上也引起热议。”房产税的到来似乎已经越来越近，传国家税务总局将于5月20号出台相关文件。企业反应1.3高外向度城市（外地购房比例约5

5、0%）成交量平均降幅约70%政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1企业反应1.3中外向度城市（外地购房比例20-30%）成交量平均降幅约30%政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1企业反应1.3市中心成交比例持续增加，远郊区成交比例大幅下降政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1企业反应1.3刚性需求置业比例上升，改善型置业比例下降政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1企业反应1.3商业办公物业成交变化情况相比住宅影响较小政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1企业反应1.3新政下，不同类型项目具有迥异的市场表现：政策细则1.1楼市反应1.2调

6、控下的市场表现1外向度越高成交量降幅越大；高外向度城市成交量平均降幅七成，中外向度城市成交量平均降幅三成，这反映了本地自住需要为主的城市受新政影响较小；市中心物业成交量影响较小，远郊物业成交量影响巨大；这表明市中心区的物业具有的稀缺性和保值性更受市场认可，而远郊区物业由于之前过多受到投资的追捧反而大幅回落；刚性需求比例上升，改善型需求比例下降；从三类需求的成交结构组成来看，虽然各类需求的绝对面积均出现下降，但刚性需求所占比例增加，改善型需求比例大幅下降，而享受型需求少量下降，说明在新政下改善型需求受影响最大；商业和办公物业成交变化情况相比住宅影响较小；上海市商业和办公物业成交面积

7、同比下降，但降幅大大小于住宅，而厦门的商业和办公成交面积逆市上涨，反映了部分投资资金从住宅转向商办类物业。企业反应1.3任志强认同房价下跌，担忧开发模式改变，房价将再次暴涨政策细则1.1楼市反应1.2调控下的市场表现1“国十条”公布之后，任志强在回国第一时间发表了万言书“这只是个开始——我对国发【2010】10号文件的解读”。纵观全文，除了任志强有史以来第一次否定“房价永远不会下降”的观点，表态认同成交量和房价将会下降之外，更多的体现出任志强对房地产市场游戏规律重大改变所流露出深