资源描述：
《浅谈中国养老制度下如何推行反按揭》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、浅谈中国养老制度下如何推行反按揭1、相关定义1.1、假按揭的概念和成因(一)假按揭的概念“假按揭”的概念目前在学术界没有准确界定,业内一般是指”开发商串通无真实购房意愿的购房借贷申请人或独立伪造购房借贷申请人,以虚假购房交易套取银行个人贷款并可能代替虚拟或不真实购房借贷人归还贷款的行为。”[5]一般来讲,”假按揭”是指开发商以虚构买房人信息的方式购买本企业的存量住房,达到套取银行贷款的目的。程序一般如下:”开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款,开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有
2、一个协议,包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。”[6](二)假按揭的成因1.2、按揭的概念和法律关系在英美法中,按揭(mortgage)是指”以土地或动产为了担保给定债务的履行或其他义务的解除而进行的转移或让渡,其基本意思是此种担保可以待此类债务或其他义务的清偿或履行而解除。”[1]通俗地讲,按揭在英美法系中是指”按揭人在贷款时将特定财产权利转让给按揭权人作为债权担保,而在还款后按揭解除时将特定财产权利从按揭权人那里赎回”[2],当债务人不履行义务时,债权人可以取得担保财产的所有权。在我国内地法学界,关于按揭的定义最具代表性的观点是:消费者在购买商品时,不能或不
3、希望一次性支付货款而向商业银行申请部分借款,并以其在商品买卖合同中享有的所有权抵押于银行,或者将其在商品买卖合同中所取得的物品的所有权抵押于银行,作为偿还银行贷款的担保;若消费者所购商品尚不具备办理所有权登记手续的条件时,由该商品的卖方为买房偿还银行贷款提供阶段性保证担保,对消费者的借款承担连带保证责任;银行将一定数额的款项贷给消费者,并以消费者的名义将款项交给商品买卖合同的卖方;当消费者不能返还借款时,银行可以按揭人的期待权及以后取得的物权变价优先受偿。[3]在房地产销售行业,”按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义,指”银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房,以其所购
4、房屋产权为抵押物作为偿还贷款的保证,并按月偿还贷款本息的一种贷款方式。”[4]通俗的讲,购房者将所购得的房屋作抵押获得贷款,然后按照与银行签订的按揭合同规定的付款方式还贷。如果贷款人不按期还款,违反了贷款合同约定,银行则有权行使房屋抵押权。(二)按揭所涉及的法律关系1.3、转按揭的定义和分类“转按揭”是指借款人将其按揭住房及尚未还清的银行债务一并转让给新购房人,从而变更借款人的贷款方式。”转按揭”的实质就是已购房产的借款人主体的变更。实践中,”转按揭”指的是借款人在未将住房贷款还清之前,就可以通过此项业务将房屋出售,而由新的买家将卖家已经支付的购房首付款、税费、已经偿还的贷款本息等补偿给卖
5、家,买家再继续支付卖家剩余的贷款本息。值得注意的是,尽管我国《城市房地产管理法》第45条规定:”商品房预售的,商品23贾波:《住房按揭贷款的”识假”与”防假》,载于《西南金触》2003年第3期.2l房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”可以视为对商品房的预售合同转让的认可,而且在事实上商品房预售合同转让在房地产市场中一度大量存在,但自2005年5月9日起,国务院办公厅国办发(2005)26号转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》通知第七条指出:”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房
6、再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为”。当前市场中预售商品房是不能进行转按揭的。1.4、TPS的概念及体系2TPS的概念及体系2.1TPS与丰田的企业理念2.1TPS与丰田的企业理念丰田汽车的理念:”通过汽车创造富裕的社会”,具体为:奉送更有文化气息的丰富的生活,通过公司,使地区充满活力,使员工的生活基础实现安定;回报股东,提高员工生活水平,为社会创造好的产品,
7、并将获得的利润反馈给社会、理念中隐含一个前提——企业的盈利,特别是持续的盈利,获取利润,如何获得充分的利润呢?丰田用TPS回答了这个问题。首先请看以下两个利润公式:公式1:售价=成本+利润公式2:利润=售价_成本用图来表示如下:-利润-利润*丨■.丨‘‘‘—-tnrmmm——‘“..“―成本一成本*>1.ill1i现状—公式1一公式2一图2.1不同的利润公式资料来源:上图来源于内部资料。公式1中,售价由成本和利润决定,产
