前门东区项目市场研究和建议工作汇报

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1、前门东区项目市场研究和建议工作汇报前门东区项目市场研究与初步建议工作汇报2005/12汇报框架项目特性核心问题基础分析综合分析几点考虑初步建议下阶段工作重点项目特性项目特性过滤、分级“腹地”利：安静利于居住弊：交通不方便可达性不好1-7层1-6层建筑层数3-24米3-18米建筑高度74.72%62%建筑密度　17.37%绿地率0.840.78容积率241165.783更新建筑面积（平方米）130901.527整治改造建筑面积（平方米）83394.59保护修缮建筑面积（平方米）其中48935845548><#004699'>61.9总建筑面积（平方米）现状规划　总经济技术指标控

2、制简表多元复合（功能、档次“规模大”利：时间：适合分期开发，土地增值；空间：有足够的战略纵深空间；弊：时间：06年、07年高端房地产市场的表现难以预测；空间：45万平米的体量相比市场目前的吸纳量来说太大；项目特性“大众化倾向”有限的混杂利：前门地区每年有大量的国内外旅游人群；弊：对住宅的高端产品形成冲击；项目特性“区域认可差”典型的旧城核心区复兴利：08年的大环境有利内城的住宅用地稀缺旅游人群密集弊：老北京、外国人、外地人都不认可项目特性核心区复兴城市核心土地价值离城市核心区的距离工厂郊区化住宅内城核心区项目特性“政府介入”城市运营利：拆迁、市政配套、招商方便，社会效益明显弊

3、：不考虑市场的实际情况，做出的产品市场不接受；六块保护区的地图项目特性“08年的节点”首开区确定？利：整体开发有利于项目形象的提升；弊：市场短期内的吸纳量可能很有限；项目特性“宜居性导向”住宅是重点项目特性“成本高昂”地上销售均价：28255.5元总成本：910754.49万元税后利润：23571.63万元成本利润率：2.59%FAR不降低多元物业功能项目特性几点考虑“整体换血”市政整体完成，有利于后续开发；环境整体改造，改善历史形成的不好的印象；有利于整体规划，开发商可以控制开发的成本；引入“产业”“旅游”升级，引入精品游；酒店业；创意产业；文化产业；“城市运营”留给自生长

4、的空间土地价值增长是价值增长的关键几点考虑“细分”住宅；酒店；办公；商业；旅游业“先细分、后过滤”差异化，互补性“过滤”住宅；酒店；办公；商业；旅游业几点考虑“操作风险”拆迁；规划；保护；建设；后期运营；“风险控制”把握好“一头一尾一过程”“市场风险”对四合院的需求；对酒店的需求；对办公的需求；对商业的需求；几点考虑核心问题“一头一尾一过程”一头：首开区（规划，单体设计建议）一尾：整体定位、总体规划、产品组合一过程：开发策略等“我们需要考虑的核心问题”核心问题基础分析基础分析用地分析政策分析开发商分析经济测算市场分析用地分析从城市发展角度从区域发展角度从地块内部角度原规划方案

5、评价小结用地分析从城市发展角度摊大饼式发展扩张，三环内限建住宅居住类物业稀缺用地分析从城市发展角度土地价值距市中心距离内城区域办公区居住区工业区郊区化住宅区农田内城的发展商业与商务价值提升历史与文化价值提升用地分析从区域板块角度二十五片保护区土地稀缺用地分析从区域板块角度玉河三眼井鲜鱼口大栅栏烟袋斜街白塔寺六个市级重点开发项目用地分析从区域板块角度大栅栏天街前门大街崇外商圈天安门王府井北京站天坛周边成熟、大众消费存在着升级的空间不可低估负面的影响用地分析从地块内部角度129341067141551181213地块分区图用地分析12410·历史文化条件较好·地块形象非常好，周边

6、景观条件突出（前门）·交通可达性好，外向性非常的强·地下空间可利用（停车）·限高12米，可做3-4层较大体量的建筑·适宜定位为高端酒店与外向型主力商业区（第一层级）·历史文脉深厚（三里河）·地块自身景观条件突出·地块形象很好·外向性很强·交通可达性较好·适宜定位为外向型的特色商业区（第一层级）·外向性比较强（与天街的互动）·交通可达性较好·地下空间可充分利用（停车）·限高为9-12米，可做3-4层的建筑·适宜定位为外向型的第二层级商业区·外向性比较强·交通可达性较好·限高为6-9米，可做2-3层的建筑·适宜定位为兼顾内外的第二层级商业区从地块内部角度用地分析3·历史文脉深厚（

7、三里河）·地块自身景观条件较好·内向性比较强·交通与人流组织对周边地块的依赖性较强·适宜定位为动态规划区，根据整体方案的需要规划为单侧商业，或者居住及会所类的物业从地块内部角度用地分析671112·外向性比较强，交通可达性较好·限高为12-18米，可做4-6层的建筑·适宜定位为新合院（公寓类）、生活配套（第三层级商业），以及经济型酒店等物业·内向性比较强，交通可达性一般·限高为9-12米，可做3-4层的建筑·适宜定位为高档次的新合院居住区（公寓及联排类）·外向性较强，交通可达性较好·地下空间可充分利用（