银湖财富公馆项目可行性研究报告

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1、银湖财富公馆项目1.1项目背景1.1.1项目名称本次进行可行性研究的项目名称为：银湖财富公馆。1.1.2开发公司本项目的开发公司为：深圳市时代财富实业集团有限公司。1.1.3承担可行性研究工作的单位承担本次可行性研究工作的单位为：深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司1.1.4研究工作依据本次进行项目可行性研究工作的依据如下：（1）《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深圳市发展计划局：深计[2003]590号）；（2）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）；46（3）《关于印发经济

2、评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）；（4）《深圳市建设工程价格信息》；（5）根据《深圳近期建设规划（2003—2005）》；（6）发展商提供的《建设用地规划许可证》、《房地产证》等相关资料。1.1.5项目建设规模和内容根据委托方提供的深房地字第2000326279号《房地产证》、深规许ZS-2007-0159号《深圳建设用地规划许可证》及宗地图等相关资料，该项目宗地的经济技术指标分别如下表：非别墅类低密度住宅用地:项目名称银湖公馆宗地位置罗湖区银湖路宗地号H402-0043总用地面积49,887.

3、8M2容积率≤0.35计容积率建筑面积17,460M2其中：住宅17,000M2管理用房及文化活动室460M2机动车泊位数170辆建筑覆盖率：≤25%建筑高度或层数：多层预计建设周期1.0年461.1.6项目开发手续拟用于开发的非别墅类低密度住宅用地H402-0043宗地已于2006年08月21日与深圳市国土资源和房地产管理局办理产权登记，并于2007年10月23日取得深规许ZS-2007-0159号《深圳市建设用地规划许可证》。开发企业已具备以下条件：开发条件取得文件证号企业法人营业执照注册号：4403011013519深圳市房地

4、产开发企业资质证书深房开字（2006）749号关于H402-0043宗地开发问题的复函深国房直函〔2007〕348号1.2可行性研究结论1.2.1市场预测通过对2006年度深圳市经济状况以及深圳市房地产行业的市场调研和分析，可得到如下结论：□深圳市房地产市场目前对住宅用房的需求仍较大，尤其是本报告中拟开发项目的宗土位于深圳市罗湖区银湖路，地理位置极其优越，而该区域可供开发住宅土地极少，故项目开发前景乐观；□46银湖别墅区三面环山，山谷中有金银二湖，湖前有金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄，后有田园居、金碧苑、银谷别墅和棕榈泉别墅，由内而外

5、连成一片，成为深圳别墅物业最为集中的地区。□深圳市时代财富实业集团有限公司具备一定的开发经验及经济实力。1.2.2项目建设进度H402-0043号宗地开发周期预计为1.0年，即自2008年5月至2009年5月。根据工程横道图一预计，该住宅用房主体工程约于2009年5月完工，2009年5月即具备销售条件，预计至2010年上半年销售完毕。1.2.3投资估算及资金筹措银湖财富公馆项目建设的总投资约为164,051,846元（包含地价款、建筑安装成本及各项税费等），在建设期内将按项目工程计划横道图的进度分期投入，项目投资估算详见下表：项目总

6、投资估算表序号项目名称总额（元）单价（元/平方米）占总投资比例1土地成本110,628,404.506,336.1167%2前期工程费2,619,000150.002%3建安工程31,689,9001,815.0019%4管理费用2,898,746166.022%5不可预见费950,69754.451%6其他费用1,157,59866.301%7财务费用1,867,50072.661%468销售费用12,240,000701.037%合计164,051,8469,361.57100%注：单价为按全部建筑总面积分摊计算。本项目开发投资

7、的资金来源包括：企业自有资金109,406,204.50元；银行融资25,000,000.00元；销售收入29,645,641.09元。总计164,051,845.59元。项目资金来源表序号项目名称总额比例1自有资金109,406,204.5066.69%2银行融资25,000,000.0015.24%3销售收入29,645,641.0918.07%4总投资164,051,845.59100.00%1.2.4项目综合评价结论1、项目建设手续正在办理之中银湖财富公馆项目属非别墅类低密度住宅开发项目，符合国家城镇开发建设产业政策；H40

8、2-0043宗地已于2006年08月21日与深圳市国土资源和房地产管理局办理产权登记，并于2007年10月23日取得深规许ZS-2007-0159号《深圳市建设用地规划许可证》。46项目建设后续资金有保证，主要来源于自筹资金、银行融资