房地产开发项目集成化风险管理研究.doc

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1、房地产开发项目集成化风险管理研究作者：郑金海　孟庆波　马志强　　[摘要]分析了房地产开发项目实施集成化风险管理的优势。从项目全寿命周期、管理过程、各参与方、信息、管理组织等方面探讨了房地产开发项目集成化风险管理模式的构建。　　[关键词]房地产开发项目集成风险管理　　　　一、引言　　风险管理是项目管理的重要内容，是保证项目目标得以顺利实现的关键过程。房地产开发项目建设周期长，技术施工与组织管理复杂，涉及的参与方众多，故其风险管理难度也较大。目前，我国房地产开发项目风险管理的研究还处于起步阶段，主要集中在房地产开发各阶段的风险因素分析、风险防范对策探讨以及风

2、险识别和风险评价等方面，而从集成化视角对房地产开发项目风险管理的研究较少。　　所谓集成，可以理解为两个或两个以上的要素集合成为一个有机整体，这种集成不是要素之间的简单叠加，而是要素之间的有机组合，即按照某一集成规则进行的组合和构造，其目的在于提高系统的整体功能。本文从集成化角度探讨了房地产开发项目的风险管理模式。　　二、房地产开发项目实施集成化风险管理的优势　　集成化风险管理是项目集成化管理发展的需要，也是由房地产开发项目的自身特点决定的。集成化风险管理克服了传统风险管理中各参与方相互对立、信息传递不畅、风险管理过程相互独立、风险管理组织职能单一的缺陷，

3、将房地产开发项目全寿命周期中各个阶段的风险和参与方、风险管理过程、信息资源以及风险管理组织等进行集成，实现了全方位、全过程的风险管理。　　房地产开发项目实施集成化风险管理，能通过工作流程重组，提高风险管理的效率，降低房地产开发项目的风险管理成本；可在有限的资源投入下，通过资源整合，在资源共享和优势互补中，提高资源的使用效率；使信息——决策——行为三者高度集成化，从而能大大增强决策者的信息处理能力和部门间的合作效率，提高组织能力和管理决策的科学性。　　三、房地产开发项目集成化风险管理模式的构建　　房地产开发项目集成化风险管理模式，就是将整个项目系统范围内的

4、风险管理活动集成化为一个有机整体，包括全寿命周期风险集成、风险管理过程集成、各参与方风险集成、信息集成和风险管理组织集成等五个方面。　　1.全寿命周期风险集成　　全寿命周期风险集成，是指将从投资机会研究和土地竞投、项目立项、全程策划、规划设计、工程施工、市场推广和营销、物业管理到最后的物业拆除、报废与土地再利用等房地产开发项目实施的整个周期中各阶段、各环节所存在的风险，通过充分的信息交流集成为一个整体，使风险信息在项目的各阶段间能准确、充分地传递，各阶段的参与方能进行有效的沟通与合作。3　　由于从立项开始风险就随之产生，所以可以建立风险数据登记表来集成房

5、地产开发项目全寿命周期的全部风险。风险登记表将反映风险的信息，如风险描述、风险源、风险的概率值和后果值等。随着项目的推进，需要及时更新风险登记表，以防风险信息的遗漏，为以后其他方面的风险集成管理打下坚实基础。　　2.风险管理过程集成　　房地产开发项目具有投资额大、建设周期长和不可移动等显著特点，从而决定了房地产开发项目在项目立项、可行性研究、设计、施工、交付使用、物业管理维护等各个阶段都存在大量的不确定性因素，容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响，从而使房地产开发项目在整个寿命周期中都存在风险。　　风险管理过程集成，一方面是在

6、系统论的指导下，将传统风险管理的几个独立阶段通过信息技术集成为一个统一的、完整的管理过程；另一方面，是从房地产开发项目全寿命周期的角度出发，将影响项目全寿命周期目标的风险因素进行识别、量化、估计、评价和监控，从定性分析到定量分析的综合集成，将专家、数据、信息与计算机有机结合起来，将各学科的理论和人的知识结合起来，并将基于风险管理过程的技术和模型进行集成。要强调的是，从定性分析到定量分析的综合集成并不是通常意义上的定性与定量相结合，而在于强调一种系统的研究方式和认识方式。　　3.各参与方风险集成　　房地产开发项目全寿命周期各阶段的主要参与方，包括开发商、咨

7、询机构、规划设计单位、施工单位、供应商、监理单位、营销单位、物业公司、银行和用户等，他们之间是由独立的合同构成的交易关系。在传统的风险管理方式下，各参与方都在独立进行风险管理以争取获得各自最大的利益，具体表现为风险管理目标相互独立、风险分担不合理、各自有一支风险管理队伍以及各方为了追求自身风险最小化和利益最大化出现风险相互转嫁等问题，这种状况直接导致了风险管理过程中出现投入资源浪费和管理效率低下的问题。　　20世纪80年代，美国管理学界提出在工程项目领域实施“合作伙伴”的管理思想和理念。“合作伙伴”关系并不是改变原契约的内容和各方责任、义务的承担以及权力

8、的分配，而是用一种崭新的共担风险、相互合作管理方式去弱化各参与方的壁垒关系和对抗