业主自治法律问题研究

《业主自治法律问题研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、业主自治法律问题研究[内容摘要]业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。近年来，业主自治在实践中显现出来的问题日益突出，业主自治纠纷逐年呈上升趋势，严重的影响了社会的安定。笔者认为，立法上的缺失、业主民主参与意识的淡漠以及信息障碍是引发ぁ业主自治纠纷的主要原因。为此，加强立钌法，建立有效的法律救济手段以及提高业豆主的自治能力和参与意识是预防和解决这割类纠纷的有效措施。[关键词]：物业概管理，业主自治，业主自治纠纷自19苣94年建设

2、部颁布《城市新建住宅小区物莼业管理办法》以来，物业管理制度在我国大部分城市和地区逐渐建立起来，但由此娴产生的物业纠纷也呈现出上升的趋势。为涤此法律界人士开始关注物业管理中的法律犁问题。建筑物区分所有权、物业合同的性涩质、业主委员会的法律地位、车库的归属狳、小区内发生的刑事案件和民事侵权案件槊的责任归属等问题一时间成为学术界和实羸务界争论的热点和难点。一些学者与此相稂关的专著和学术论文相继出版、发表，物怩业管理法律问题的研究也逐渐向纵深方向卵15/15发展。但笔者注意到，在众多的物业管理枇问题研究中，系统的涉及业主自治法律问舶题的研究却不多，尤其是在业主自治纠纷揶的

3、解决上，在法律和实践中都显得十分乏族力，从而成为近年来影响社会安定的不稳椹定因素之一。为此，笔者试图从业主自治冖的角度，对业主自治权利体系、业主自治航纠纷的类型、业主自治制度缺陷以及对业柃主自治法律救济途径等方面的问题阐述自陶己的观点，以望与同仁交流与切磋。一恙、业主自治的涵义与权利体系业主自治的涵义业主自治，是指在物业管理区域椋内的全体业主，基于建筑物区分所有权，谆依据法律、法规的规定，根据民主的原则抵建立自治组织、确立自治规范、自我管理舞本区域内的物业管理活动的一种基层治理暂模式。业主自治是从私法自治衍生出来说、借鉴公法自治模式产生的一种新类型的胝特殊自治。所

4、谓私法自治，亦称意思自治桦，是指民事法律关系的设立、变更和消灭秘，均取决于当事人自己的意思，原则上国怔家不作干预，只有在当事人之间发生纠纷不能通过协商解决时，国家才以仲裁者的舀身份出面予以裁决。私法自治的实质，就是由平等的当事人通过协商决定相互间的溉权利义务关系。所谓公法自治，是与“他嚣治”对称，是相对于国家权力而言的。从掷15/15字义上理解，自治就是自己治理自己，从慎本质上说，自治就是自治主体依法自我设嫔权、自我约束、自我管理、自我服务、自筇我发展和自我实现，其实质是自治主体对奋自治权的设置和自治权的行使。公法自治テ的形式有多种，如地方自治、民族区域自姆治、

5、特区自治、基层社会民主自治等。之阕所以说业主自治是一种特殊的私法自治，唔是因为它既具有私法自治的特点，同时又ロ借鉴了公法自治的模式，具有特殊性。这奘种特殊性主要体现在以下几个方面：首┆先，业主自治是基于建筑物区分所有权而产生。物业管理最早是在19世纪伴随着垛多层建筑和比较集中的居住小区的出现而截发展起来。多层建筑或居住小区的共用部始位和共用设施的产权由多个区分所有权人初共有，但各区分所有权人的要求各异，从墓而导致各种纠纷发生。为了统一意见、便仉于管理，业主组成管理团体委托或者自我』对小区共用的部位和共用设施设备的维护和、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，保证

6、物业的合理使用，使业主有一个笑良好的生活居住环境。其次，业主自治缜借鉴了国家管理的模式，将所有权和管理权分离。随着社会的发展，西方宪政国家蝠的管理模式逐渐向社会渗透，在私法领域雩开始借鉴公法的管理模式，例如公司的股琬东大会、董事会、监事会即借鉴国家立法煸权、行政权、司法权分立的模式设立，卢简梭的“社会契约论”同样也适用小规模的社会群体的管理。业主自治也正是借鉴这雨15/15种理论和模式建立起来，无论是自主型物ж业管理还是委托型的物业管理，都是将物叩业区域的管理权委托给一个团体组织行使箸，其区别仅仅在于是委托给非业主的独立的专业的物业管理企业管理还是委托给业主

7、通过民主选举产生的业主执行机构管理皙，但其本质都是所有权和管理权发生分离谤。再次，业主自治具有公益性。业主行匣使自治权的目的是为了维护其居住的小区艘的公共利益。这种公共性决定了自治权的筛设定与行使必须以保障和增进物业区域内石的公益为目标，不得以业主自治权的设定陀者和行使者的私利为目标。可以说，业主炸自治权的公益性，是业主自治不同于私法テ自治的根本特征。业主自治的权利体系缌业主自治的主体是实行自治的全体业主季，业主自治的组织是业主大会和业主委员会；自治所遵循的基本原则是民主原则；茉自治的事项是有关物业管理区域内的物业皎管理活动；业主自治的核心内容包括对业í主委员