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1、长沙翡翠花园项目营销策略报告时代精英群体销售推广策划Codeofthisreport
2、*??CopyrightCentalineGroup,2010中原（湖南）房地产代理有限公司2011-12-27营销创造价值—名家·翡翠花园营销策略报告—***Codeofthisreport
3、*??CopyrightCentalineGroup,20102Part1项目的整体营销与思考1Part2项目目标的理解Part3项目的价值体系与定位3Part4项目的营销策略4Part5营销细化执行5报告结构Codeofthisreport
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5、CopyrightCentalineGroup,2010项目目标的理解目标之下的限制条件分析项目营销目标理解Codeofthisreport
6、*??CopyrightCentalineGroup,201012产品状况说明：1-3号栋，总共8个单元，共计493套，主力88-126㎡两房、小三房和134-136㎡大三房产品3项目营销目标理解户型类型面积段套数2*2*1两房88-892552*2*2两房改三房96513*2*2三房112-126853*2*2三房130-139854*2*2四房16417合计----493Codeo
7、fthisreport
8、*??CopyrightCentalineGroup,2010销售目标确立：根据发展商目标测算，到明年6底前将1-3#全部售罄，那么还需要销售424套房源，以此测算，每月需完成70套销售量，每周需要完成18套房源。销售任务异常艰巨。时间细化营销节点总体阶段12>.281>.203>.33>.171>.222>.1春节销售期销售期集中开盘蓄客蓄客5>.56>.30集中开盘平销期目标20-30套目标150套目标180套项目营销目标理解目标60套Codeofthisreport
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10、ntalineGroup,2010项目目标的理解目标之下的限制条件分析项目营销目标理解Part1Codeofthisreport
11、*??CopyrightCentalineGroup,2010目标之下的限制条件分析：宏观市场之下的限制条件：“降价潮”来袭，“拐点论”再现根据目前全国房价的数据显示，一线城市、品牌开发商均出现深度降价，拐点论再次出现，客户持观望态度浓厚。宏观市场的限制中观市场的限制区域竞争的限制项目自身的限制标题内容一线城市品牌开发商降价8月份，深圳楼市成交量出现明显下滑，当地楼盘便开始降价促销。9月初，被称为
12、深港豪宅的兰亭国际打出“中秋特价直降7000元/平方米”的促销口号，均价也由此前3>.2万元/平方米，降到现在的2>.5万元/平方米左右，其降价幅度超过20%，创下今年以来深圳商品房单价最大降幅。龙头房企万科在继7月份推出“万团大战”降价促销活动后，9月份又一举推出1万套房源入市，其总价优惠幅度更是从此前的5000元上升至1万元。9月底，位于深圳沙湾的万科公园里开盘，万科推出史上最慷慨大礼包，不仅送精装、家私、家电还送名车优惠券。163平方米的特价房，由开盘时2>.2万元/平方米降至1>.9万元/平方米。而据数据显示，上周被
13、监测的35个城市中，28个城市的楼市成交量同比下降，8个城市的成交量跌幅在50%以上，其中深圳跌幅最大，达65>.03%。拐点论的出现—客户持观望态度浓厚拐点论有两种：一是房价的绝对值是往下走的，从一个高的价位向下走，这是很多人理解的“拐点”。二是指房价的增长速度大大减缓。拐点论的出现使许多购房客户保持一种观望的态度，期待房价下跌，等待拐点出现。Codeofthisreport
14、*??CopyrightCentalineGroup,2010宏观市场的限制中观市场的限制区域竞争的限制项目自身的限制目标之下的限制条件分析：中观市
15、场的限制：品牌公司、大盘项目带头领跌长沙房地产市场表面风平浪静，实则开始暗流涌动。以新城国际花都和万科为代表，新城国际花都一口价3600不分楼层不分户型新城国际花都—长沙房价破“3”新城国际花都一口价3600/㎡，网上拍卖价2888元/㎡，开盘推1100套，成交约800套Codeofthisreport
16、*??CopyrightCentalineGroup,2010宏观市场的限制中观市场的限制区域竞争的限制项目自身的限制时代倾城推出4980元/㎡一口价，开盘销售也仅有120套销售情况：价格情况：（面价）2#最高价7991>.
17、55元/㎡，最低价6120>.68元/㎡，均价约6440元/㎡左右；13#整栋一口价4980元/平米；15#最高价6122>.95元/㎡，最低价5344>.62元/㎡，折后均价5600元/㎡左右优惠情况：除13#之外两万抵五万，七天内付款99折；一次性付款95折；13#一次性享受95折优惠
