深圳市横岗君逸酒店开发项目贷款评估报告

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1、评估报告名称：深圳市横岗投资股份有限公司君逸酒店开发项目贷款评估报告评估报告编号：X0602号评估机构：评估日期：目录一、报告摘要11.1评估假设和限制条件11.2项目评估说明21.3承贷主体简介31.4评估结论与建议5二、贷款企业评估82.1贷款企业概况82.2经营者素质102.3单位采用会计政策102.4税收政策112.5企业财务状况及偿债能力评估112.6企业已开发项目、在建项目及土地储备142.7贷款企业综合评价14三、项目概况与背景153.1项目概况153.2项目建设合法性分析223.3项目建设规模243.4项目建设合作情况253.5

2、项目建设进展25四、项目市场分析264.1深圳市经济发展分析264.2区域经济分析304.3项目SWOT分析及定位判断414.4项目收入预测42五、项目总投资估算与资金筹措485.1测算原则及前提条件485.2项目总投资估算495.3项目投资计划515.4项目资金筹措计划52六、项目经济效益分析536.1酒店经营收入及成本、费用、税金测算536.2项目利润、投资利润率546.3项目综合经济效益分析55七、项目盈亏平衡分析和敏感性分析577.1项目盈亏平衡分析577.2项目敏感性分析57八、项目偿债能力分析598.1还款来源分析598.2贷款偿还

3、期测算59九、贷款方式及担保能力分析609.1贷款方式分析609.2贷款偿还期测算62十、银行效益分析63十一、贷款风险及防范措施6411.1贷款风险6411.2风险防范措施65十二、评估结论与建议6612.1借款企业6612.2项目评价6612.3贷款评价6812.4结论与建议68十三、附表：贷款项目评估用表69附表1：借款人基本情况表附表2：项目评估情况表附表3：项目开发成本估算表附表4：项目销售收入与经营税金及附加估算表附表5：项目投资计划估算表附表6：资金来源与运用表附表7：损益及利润分配表附表8：现金流量表（全部投资）附表9：贷款偿还

4、期测算表附表10：敏感性分析表一、报告摘要1.1评估假设和限制条件1、本次评估项目为深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北、雅景苑以西的君逸酒店，对项目各楼层功能分布及经营面积的统计分析参考深圳市君逸酒店筹备处撰写的《深圳市君逸酒店可行性研究报告》。2、截止评估时点，项目的权益主体为深圳市双义发实业股份有限公司，贷款主体为深圳市横岗投资股份有限公司（为深圳市双义发实业股份有限公司的股东之一），本次分析未考虑权益主体与贷款主体分离对本项目的操作及银行还款的影响。3、因酒店用地与其他住宅等用地未分割，在成本测算求取地价时，我们先根据龙岗区基准地价测算出宗地的

5、完全地价，按实际缴纳地价所占完全地价的百分比，计算酒店商业地价的总额。4、根据贷款企业提供的资料，还款计划为按月付息，在贷款第三年起（2005年7月起），每个季度偿还500万元，至2008年6月止，贷款全部清偿。在此我们依据酒店经营收入优先偿还贷款进行测算，不考虑还贷期间各股东的利润分配。5、我们是根据项目100%权益下进行经济测算。701.2项目评估说明1、评估说明事项深圳市横岗投资股份有限公司于2003年6月计划向中国农业银行深圳分行申请6,000万元贷款，贷款期限为5年，用于君逸酒店项目装修工程及支付工程款。该公司特委托我司对此项目进行综

6、合评估，以便为银行贷款决策提供参考依据。2、主要评估依据(1)《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》（农银发[2001]193号）(2)《中国农业银行中长期贷款项目评估办法》（农银发[2001]230号）(3)《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）(4)《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）(5)中国人民银行关于项目开发贷款的有关规定(6)开发商取得的项目批文及用地建设法律文件(7)开发商提供的项目方案设计说明等资料3、项目简介君逸酒店项目位于深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北、

7、雅景苑以西，在G08213-34号宗地上，总用地面积7,6247.9㎡，该宗地包括居住用地等其它用途，根据《深圳市土地使用权出让合同书》中记载，其中酒店总建筑面积为44,000㎡。70该项目楼高28层，其中1～4层为裙楼，5层为酒店设备层，6～26层为客房层（无14层），27～28层为酒店行政楼层，29层为自助式餐厅。酒店设有地下一层停车场，提供220个停车位。项目于1992年底开工，1994年因国家经济政策宏观调控的影响而停工，1995年重新施工，至1996年主体全部完工后，又因资金不足而停工。1999年3月开始外墙装修，同年底外墙装修工程完

8、工。2002年4月开始室内装修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的设备安装基本完工，剩余少量的调试工作尚未完成，内装修工程完成工程量约为60