关于对涉及银行的担保合同案件中的相关法律问题的分析

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1、关于对涉及银行的担保合同案件中的相关法律问题的分析[摘要」根据《商业银行法》和有关法规，商业银行在从事信贷业务的过程О中，为了保证贷款按期收回，一般都要求渌借款人提供担保。在实践中，银行贷款担逖保最常用的方式为抵押和质押，其中又以纤房地产抵押和权利质押最为典型。本文拟芸从保护银行债权，防范金融风险的角度，对房地产抵押和权利质押贷款中的有关法遄律问题作一分析。根据《商业银行法》和持有关法规，商业银行在从事信贷业务的过富程中，为了保证贷款按期收回，一般都要求借款人提供担保。在实践中，银行贷款Й担保最常用的方式为抵押和质

2、押，其中又主以房地产抵押和权利质押最为典型。本文嘬拟从保护银行债权，防范金融风险的角度艇，对房地产抵押和权利质押贷款中的有关萆法律问题作一分析。一、关于房地产抵朦押在审判实践中应注意的相关问题房地莲产抵押是银行办理抵押贷款业务中最常采剔用的担保方式之一。近年来，随着我国房忐地产业、金融服务业的快速发展，房地产问抵押担保制度引入了房屋期权抵押、在建工程期权抵押等新概念，房地产抵押机制在金融贷款中发挥着越来越重要的作用。奶但与此同时，也出现了一系列与房地产抵锼押相关的实践上的问题。9/9房地产抵押登彼记中存在的问题。1

3、.抵押设立后，贷啉款合同发生变更，未重新办理抵押登记，∈导致抵押担保无效。根据《担保法》，房地产抵押必须登记。每一抵押登记都是针翰对特定的债权债务关系，即使债权人、债陶务人不变，如果债的内容不同，前债的担蛟保不能替代后债的担保，除非当事人另有沮约定，如最高额抵押担保是一特例。在贷づ款抵押担保中，如果贷款合同发生变更，则须重新办理抵押登记，否则抵押合同不烹生效，银行债权得不到保障。有这样一个苻案例：某贸易公司向某银行贷款500万描元人民币，由第三方某房地产公司向银行瘁提供房地产担保，并向登记机关作了抵押崇登记。半年后

4、，贸易公司与银行将原借款禾合同中未结清的款项作为新的借款，签订㈡金额为400万元的借款合同，终止了原足先的合同。原担保单位房地产公司虽与银行签订了格式的抵押合同，但未在该合同中约定具体物业，也未就该抵押合同办理饴登记。借款到期贸易公司不能还贷，银行两起诉法院要求房地产公司承担抵押担保责▲任。本案中银行认为房地产公司为贸易公富司还贷所作房地产抵押业经登记，尽管借款合同重新订立，但属同笔贷款，抵押人踅应继续承担抵押担保责任。但是，抵押权翱的重要特征之一是从属性，抵押权必须从桕属于特定的债权而存在。前一借款合同终左止，

5、与之对应的抵押权亦随之消灭。后一新设的借款关系的担保需另行依法设定，ㄧ9/9本案中抵押合同未经登记而不能生效，银祢行无从追究房地产公司的担保责任。另外栈，还应看到，本案中变更后的抵押合同未约定具体抵押物，因此即使进行了登记，叩抵押仍不能成立。对此，《最高人民法院淆关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第剁五十六条第一款明确规定：抵押合同对被訾担保的主债权种类、抵押财产没有约定或榴约定不明，根据主合同和抵押合同不能补晴正或者无法推定的，抵押不成立。2.擢房地产抵押登记后，抵押人擅自处分抵押菪物，损害抵押权人和他人利益。抵

6、押期间堙抵押人不转移抵押物的占有，并不丧失对禅抵押物的所有权，因而有法律上的处分权，包括再设定用益物权、租赁权或转让抵裼押物的权利，但处分的前提是不影响抵押权人行使抵押权，抵押人应当通知抵押权荤人并告知受让人转让物已抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的鲩，转让行为无效。《解释》进一步明确：┊抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通软知抵押权人或者未通知受让人的，如果抵出押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵悝押权；取得抵押物所有权的受让人，可以橇代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可

7、以向抵押人追偿。关于不动产抵押后租赁关系的设定问题妩，担保法没有作明确规定。《解释》中对苷此予以明确：抵押人将已抵押的财产出租斥的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不淋具有约束力。9/93.重复抵押、重复登记捍，导致担保债权得不到保障。为使不动产炝尽量发挥其担保价值，以利于资金融通，盯法律允许抵押人就同一不动产设定数个抵川押权。数个抵押权的受偿次序，依登记的谇先后次序确定。但再次抵押的前提是抵押抉财产的余值大于再次担保的债权，即有可魔抵押的价值，否则就违背了物权的排他效璺力的原则。然而现实中对财产估价没有现Ｘ成的标准，

8、价值和抵押率因市场变化而变Ο化，而抵押权人亦无从完整了解前一抵押旨关系的债权情况及财产的余值，抵押登记找机关通常也只是从纯粹的形式上审查抵押施物的记载价值。在债权超过实际可抵押价崾值的情况下，多次抵押往往形成事实上的重复抵押，抵押权形同虚设，难以实现。房地产抵押物的问题。房地产的种类较多ㄐ，每一种类的房地产因其不同的法律关系誉都