崇明房地产市场报告

《崇明房地产市场报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、目录一、崇明区域概览31.1地域简介31.2经济及人口发展情况41.2.1经济基础41.2.2人口增长及现状41.2.3城市化进程51.3崇明规划61.3.1三岛总体规划61.3.2崇明新城规划101.3.3东平国家森林公园地区规划121.4崇明现状及规划总结14二、崇明房地产市场分析152.1区域发展历程152.2区域房地产板块162.2.1区域板块划分162.2.1板块分析162.2.3价格体系202.3重点商业个案研究212.3.1夜上海212.3.2八一路商业步行街222.4崇明历年土地出让情况242.4.1崇明03年土地出让情况242.4.2崇明04年土地出让情况242.4.3崇明0

2、5年土地出让情况252.4.4崇明06年土地出让情况252.4.5崇明07年土地出让情况262.5崇明房地产市场总结28一、崇明区域概览1.1地域简介崇明县目前由崇明、长兴、横沙等三岛组成，三岛陆域总面积1411平方公里。崇明岛长沙岛区位图横沙岛崇明岛地处中国最大河流长江入海口，是全世界最大的河口冲积岛，也是中国仅次于台湾岛、海南岛的第三大岛屿，有“长江门户、东海瀛洲”之称。全岛三面环江，一面临海，西接滚滚长江，东濒浩瀚东海，南与浦东新区、宝山区及江苏省太仓市隔水相望，北与江苏省海门市、启东市一衣带水，全岛面积1267平方公里。长兴岛位于吴淞口外长江南水道，东邻横沙岛，北伴崇明岛。岛呈带状，面

3、积88平方公里，其中滩涂面积8.5平方公里，可耕地面积26.2平方公里（不包括前卫农场）。横沙岛是长江入海口最东端的一个岛屿，三面临江，一面临海。背靠长兴，北与崇明岛遥相呼应，南与浦东隔江相望。岛呈海螺形，总面积56平方公里，其中可耕地面积26.8平方公里。1.2经济及人口发展情况1.2.1经济基础崇明是上海目前唯一的县级编制区域，即仅有的“农村”。根据2005年的统计数据，崇明县的地区生产总值（增加值）为95.7亿元，仅相当于远郊其他六区的二分之一，甚至是四分之一，经济基础相当薄弱（见下表）。从崇明县（含长兴岛、横沙岛）各镇的生产总值数据反映，产业基础较好的长兴岛增加值有23亿元，是最高的；

4、而本岛各镇的生产总值大多在5亿元以内，作为崇明第一大镇的城桥镇，并无突出之处，仅为5.03亿元，甚至低于庙镇的7.1亿元。但需要提示的是，城桥镇2005年增加值中，约有45%都为第三产业；而崇明其他的镇域，第三产业的发展较为薄弱。1.2.2人口增长及现状人口统计的数据显示，崇明人口自然增长率已连续十年保持负增长。三岛合并后的2005年，崇明的人口自然增长率依然为负值（-2.9‰）。2005年，全县常住人口78万，岛上户籍人口70万，外来人口不过一成左右。与此同时，崇明本地人外出到上海市区工作、就学的比例却在逐年提高。崇明岛各镇中以城桥镇人口最多，有9.13万人。人口及人均占地比较（城桥镇/南桥

5、新城/金山新城/惠南镇）人口（万人）镇域面积（平方公里）人均占地（万人/平方公里）城桥镇9.13586.4南桥新城18.02844.7金山新城1780.664.7惠南镇12.666.865.3由于人口少、密度低，城市化及经济发展水平不高，因此，整个崇明县的商业不繁荣。作为本岛商业最集中的城桥镇，目前的主要商业设施集中在老镇的八一路上，尚无综合型的百货商店，也缺乏大型超市，最大的单体商业也只有5000㎡。总体而言，商业设施层次较低、规模也较小，业态不丰富。1.2.3城市化进程作为上海唯一的县级编制区域，崇明县的城市化率还不到30%（这里的城市化率指非农人口与总人口的比值），是上海市最低的。在整个

6、崇明县中，以城桥镇的城市化水平最高，城市化率为69.23%；其次为堡镇，38.65%；其余各镇域的城市化水平基本都在10%上下。1.3崇明规划1.3.1三岛总体规划[现状分析]崇明三岛目前包括13个镇和3个乡，另有3个国营农场、2个军垦农场和江苏省的2个乡。三岛总人口70.4万，其中崇明岛63.5万人，长兴岛3.6万人，横沙岛3.3万人。崇明作为上海唯一的国家级生态示范区，其发展具有生态环境、地理位置、土地资源、岸线条件等诸多优势，但也面临对外交通不够便捷、经济水平相对落后、市政设施配套不足等因素制约。[功能定位]崇明三岛功能定位围绕世界级生态岛的总体目标，主要体现以下六个方面：n森林花园岛—

7、—形成以长江口湿地保护区、国际候鸟保护区、平原森林、河口水系为主体的生态涵养功能n生态人居岛——形成布局合理、环境幽雅、交通便捷、文化先进的生态居住功能n休闲度假岛——形成以休闲度假、运动娱乐、疗养、培训、会展为主体的生态旅游功能n绿色食品岛——形成以有机农产品、特色种养业和绿色食品加工业为主体的生态农业功能n海洋装备岛——形成以现代船舶制造和港机制造为主体的海洋经济功能n科技研创岛——形成以总部