国有土地上房屋征收与拆迁条例讲座

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1、解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》制订背景和制订过程下面我就开始介绍第一个方面制定征收和补偿条例的背景和它的有关的过程。大家知道我们国家的城市建设应该说从50年代就开始了，一直到80年代我们实际上都是在计划经济的框架里面运行的，所以那个时候虽然也有城市建设、房屋拆迁但是大多数都是靠行政命令的形式，或者是内部的这样一种隶属关系，靠这样一种方式来运行，所以没有太大的问题。到了80年代末随着经济体制的改革城市化的建设开始提速，所以这个时期到了80年代末90年代初就有了拆迁上的一些问题

2、，所以在91年国务院制定了一部条例《城市房屋拆迁管理条例》，这部条例它主要是规范城市建设中的一些拆迁的行为。那个时候的拆迁问题也不是很突出。大家知道，那个时候我们这种私人所有的房屋是非常少的，我们的商品房制度是从1998年开始的，所以在这以前大都是公共的所有房屋，所以城市拆迁问题还不是非常得突出。但是到了90年代末随着这种商品房建设的开始推行，那么城市的建设就进入了一个新的阶段。我们到90年代末遇到了非常大的问题就是城市建设的资金短缺，那么这种需求量又很大，而政府在这个时候它所能提供的支持又好一些，所以这一对矛盾就

3、是城市发展的需要和资金短缺，老百姓需求之间的矛盾那么当前的一个模式就是政府出政策，由开发商来出资金这样一个城市建设的模式，城市的建设开始出现了一种新的机制。所以到2001年原来的条例应该说是有点滞后，所以到2001年我们国家国务院又修订了城市房屋拆迁管理条例对相关的拆迁行为进行了完善。但是原来的一部条例主要是以拆迁这个环节为规范对象，至于谁可以去征得房屋，包括前期的补偿，这些问题实际上在我们这个原来的条例当中并不是十分得受到重视，它的立足点还是以拆迁为这样一个规范对象，所以在我们条例的名称里也充分地显现出来。但是自

4、新世纪以后，这种大规模的城市建设拆迁的事情征用房屋的事情是越来越多，那么应该说2010年这部条例和现实离得很远了，或者说它赶不上社会的需要，一方面是城市房屋建设的需求和老百姓的权益在这个时期人们随着商品房个人私有住房这样一些制度逐渐地完善，所以在拆迁者和被拆迁的矛盾就非常突出。尤其是我们从04年，我们宪法修订以后强调对私有财产的保护，宪法里面是规定因为公共利益才能征收私人的财产而且要给予补偿。另外在2007年我们的物权法里面明确规定了，只能为公共利益才能够征收私人的财产，并且要给予相应的补偿。那么在2007年修订的

5、城市房地产管理法里边也明确规定，或者是明确国务院就房屋征收的问题制定相关的行政法规。应该说2001年的条例随着这种事情的变化，一方面和现实的需求不相匹配，另外一方面也和新的宪法、条文和物权法以及房地产管理法的规定出现了不一致的这样一种情况，因为原来我们这种城市拆迁管理条例是不区分公和私的，无论是因公拆迁还是因私拆迁都是使用这样一个条例，也是使用同样的程序，而且在这个条例里面实际上政府是一个管理者，而拆迁的主体，征用的主体实际上都不是政府自身，或者从制度设计上来讲把政府设计成了一个管理者而不是当事人。所以这部条例和宪

6、法、物权法、房地产管理法可以说是有着严重的冲突，所以从法律的位阶来讲它也是必须要调整，必须要把下位阶的法律和上位阶的法律相一致，这个也是上个世纪末或者是这个世纪初，新世纪以来日益增长人们的维权意识也有关系。应该是这几个方面的原因：城市建设的需要、公共利益的需要、保障被征收人合法权益的需要、化解社会的冲突。因为这些年因为拆迁问题引发的这种恶性事故有很多，甚至于为了阻止拆迁有自杀的，有各种各样的暴力事件，所以在一定程度上造成了政府和老百姓和社会之间的这样一种分裂，或者是这样的裂痕，政府它有它的苦衷，老百姓有老百姓的不满

7、，所以这里边确实是产生了大量的冲突。所以修订或者是重新制定一部关于城市房屋征收补偿条例就非常有必要。它是一个社会发展的一种需求。实际上，我们叫做新的征收和补偿条例，这个说法严格说不太准确，确是我们在原有的城市房屋拆迁管理条例的这个基础上修订而来的，其实在某种意义上它是一种新的一个制定，它不是一个叫新的征收管理条例，这两者之间有一定的关联，但是实际上它立法的角度和规范的角度是发生了非常大的一个变化。那么新的条例它是从07年，就是物权法在制定的时候就在制定配套这样一个条例，应该说从07年初就开始启动，中间经过了三四个年

8、头，从2011年的1月19日国务院是原则通过于21日正式对外发布，而且发布之日起就开始实行生效。那么这样法律制定的过程应该说还是很值得去回味的，因为在这个过程中应该说是参与的程度是非常高了，学术界，社会的相对人和老百姓还有各个部门，包括经济学界包括评估的行业，那么也包括政府，包括城市建设部门等等，应该说参与的政府部门之多，包括收到关注的程度之高应该都说是空前