重庆楼市市场分析2008年8月

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1、《晟城看市》8月刊序：国家奥运楼市避运借势营销品牌出鞘奥运大势面前，在整个国家的能量与聚焦都集中在这个节点的时候，楼市营销活动的关注率毫无疑问被其所吸引，所以整个8月的成交量与开盘量皆有一定幅度下挫。这个大事件，如何有效利用这个“势”，演绎项目的精彩，是开发商必须思考的问题！同时，从奥运会大笔的投入到目前的后奥运时代，还有多少人记得奥运的细节！高额投资一定会有高额汇报吗？提高资本投入的效率才是核心！同样在这个时间段如何安排项目的媒体投放和线下组合，更显出开发商对于客户心理层面的控制能力与产品品质的把控

2、能力！在经济不是很发达的背景下，在消费者的选择度远远高于品牌忠诚度的前提下，如何洞悉消费者需求，是每一个开发商必须面对的问题。而基于此的准备，还没有大量的企业在这方面进行主动的、战略性的探求，这是否也意味着是一个巨大的空白市场！当大部分在谈楼市低迷的时候，部分企业项目的销售已经完成了一个优美的抛物线，区别于大部分项目的特点也许并不神秘，可能的就是别人做得更彻底与执行得更完美！从客户的情感定位到产品利益表现，以及示范区的印象管理，看似不经意的动作，往往成为打动客户的最终砝码！如何使用正确的肢体语言、恰当

3、的语气声调、适当的音乐背景来将最佳说辞传达给顾客。7月的重庆楼市成交量环比上涨了50%以上，这一好消息让房地产人欣慰不已，楼市转好的曙光似乎正要到来……而8月的成交结果似乎又给这点曙光增加点了阴霾的背景，是暂时的阴云，还是风暴来临前的暗示，也许我们并不清楚，但是最需要的是：关注当下，关注客户，作好产品，价格让客户说了算，也许这才是最好的态度！而从成交产品形态分析，高端楼盘的成交量并没有出现下降的趋势，因此从这点可以表明，市场定位精确，品牌差异化明显的楼盘销售依然！而大量中端的产品由于同质化与差异化的不

4、明显，销售反而是最大的障碍。从成交价格分析，价格呈现上升，当然这主要是由于供应的产品结构产生（高端住宅产品及部分商业）的原因，其实就单个的项目分析，大量项目并没有提价，这也表明，即使在相对高端的市场，虽然有资源与品牌的优势，但为安全起见，大部分企业还是采取了稳妥的定价策略。值得一提的是，万达广场凭借其在南坪中心优越的区位优势将该楼盘的投资价值极尽释放，一举拿下了本月的销售冠军，这充分表明在市场形势严峻背景下，核心区域的楼盘具有高度的抗风险能力。纵观今年的重庆楼市，8月份是除春节所在的2月以外最为低迷的

5、一月，其成交面积环比下降了45.7%，放量（所推套数）环比减少了40%。这样不佳的成绩也许在很大程度上还得“归咎”于奥运会的16天，由于购房者注意力的转变，一方面导致了成交量的下滑，另一方面也使得很多开发商“不敢”在此种情形下放量，而放量的减少则成为成交量大减最基本因素。当然将所有责任都归咎于奥运会是不公平的，毕竟在这样低迷的大环境下，所谓的“奥运会转移了大量购房者的注意力”更多的是一种借口，试想如果去年的这个时候举办奥运会，面对着“一天一个价”的楼市，多数购房者是否还能在奥运赛事面前坐得住？所以奥运

6、会的召开对于八月楼市的低迷只是一种表因，而根本原因还得归咎于大形势的低迷。8月各种物业的成交情况又一次证明了在现在的市场形势下，“两头热，中间冷”，即高端物业和低端的经济适用房等物业热销，而中端物业滞销的现况仍在继续，庞大的中间群体仍在驻足观望，这导致成交量大幅下滑。而从另一个角度来看，他们的需求仍在，只是目前仍不是出手的时候。但是另外一个也说明，高端被少有的品牌企业瓜分，低端被成本低廉的少部分地产企业霸占，那么中间的大部分开发商在产品上同质化又充分的雷同，而中间这部分的市场往往是比较游离的，往往导致

7、客户购买犹豫时间长，而开发商的让利，如果不具备充分吸引力，则不但达不到逼定的目的，反而增加观望情绪！如果说8月的低迷是在我们的预料之中，那么“金九银十”是否能改变这一现状？从1月到8月，重庆每周的成交量大部分在2000套以上，而在这个阶段没有充分的利好消息出台的背景下，楼市又将呈现何种局面，让我们暂且翘首以待。一、楼市动态（一）成交动态说明：数据来源：重庆网上房地产时间：8月4日至8月31日（由于网络原因，缺乏8月1日-8月3日数据）价格：除特别说明外所有价格均为建筑面积均价。1、总体成交量8月份重庆

8、主城区商品住宅交易量较上月有相当程度的下降，但成交均价较7月份却有小幅度上涨，呈现出量跌价升的局面。据统计，8月主城共计成交住宅7211套，交易量环比减少5468套，下降了43.1%。总成交面积为66万㎡，成交金额27.3亿元，总体成交均价为4137元/㎡，较7月份4042.7元/㎡上涨了2.3%。2、各区成交情况2.1成交均价8月份主城各区商品住宅销售均价与上月相似，三北地区仍是市场主力。其中又以北部新区高新园为最高，均价达到了5959元/㎡，究其原因