房地产开发超容积率问题之治理

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1、房地产开发超容积率问题之治理长期以来，许多开发企业为了追求更高的利润空间，通过变更项目规划设计、调整(提高)容积率。2009年4月，为了打击开发企业调整容积串的行为，住房和城乡建设部、监察部联合发文《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知净(建规[2009]53号)，要求各地对2007年1月1日至2009年3月3l日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理，尤其是针对项目提高容积率、改变土地使用性质的情况进行彻查，在2010年12月31曰前对专项治理工作情况进行总结。2009年5月，江苏省建设厅和监察厅转发住建部、

2、监察部的通知，要求各市彻查土地开发中的违规情况；2009年12月，南京市出台《南京市建设项目容积率管理暂行规定》，针对房地产开发项目调整容积率的问题做丁严格限制。　　本文对南京市2003―2008年以来的110个开发项目超容积率的现象进行全面普查，试图总结开发项目超容积率的普遍特征，以对超容积率问题的查处和治理提供决策参考。　　　　一、南京市开发项目超容积率问题　　　　1　开发项目平均超容积率水平　　对110个楼盘的分析发现，平均超容积率倍数为1.20，即所有项目的合计建筑面积较土地出让时的标准增加20％的建筑面积。有38个项目(占比为34

3、.55％)完全符合土地出让条件下的容积率水平，有65个项目(占比为59，09％)超容积率倍数在1.01～1.50之间，有7个项目(占比为6.36％)超容积率水平在1.51～2.50之间。　　　　2　不同年份出让土地超容积率水平　　从不同年份出让土地来看，超容积率问题年度差异不大，基本在1.2倍左右，但可以发现，2006年以前超容积率的问题较为严重，而随着南京市房地产市场的逐步规范，土地违规开发现象的查处力度加大，自2007年以来，出让上地超容积率问题有所缓解。　　　　3　不同性质用地平均超容积率水平　　从不同物业性质的出让土地来看，超容积率

4、水平最高的为商业办公性质用地，平均超容积率水平为1.55倍；其次为商业性质用地，平均超容积率水平为1.50倍，且66.7％的项目超容积率水平在1.2～1.5之间；纯住宅性质、住宅商业性质用地超容积率水平相当，分别为1.18倍、1.19倍，均在1.20倍以下；别墅性质用地为保证低密度、高绿化率等指标的吸引力，很少有超容积率的问题存在，这也是别墅项目与其他项目的区别所在。　　　　4　不同超容积率项目空间布局　　受区位、交通、市政配套及城市规划等因素的影响，不同项目的超容积串问题在空间分布上也表现不一，归结为以下特点：　　(1)主城内(古城墙以内

5、)项目超容积率水平较低，基本不存在超容积率问题，这也反映了行政主管部门对于“寸土寸金”的城市核心区域查处力度大，开发企业难以逾越‘容积率”界限。　　(2)超容积率在1.5倍以上的项目均分布在绕城公路(城市外环)附近，即处于城乡接合地带。该区域多处于多个行政辖区的边界，土地资源价格相对低廉，存在行政管理的“空白地带”，开发企业违规调整容积率的案例大幅提升。　　(3)城市规划的重点新城超容积率问题较小，河西新城、仙林新城作为南京市“十一五”重点打造的新城，土地资源升值潜力大，未来提升空间高，土地出让更为规范，查处力度相对较大，多数项目基本维持出

6、让条件的容积率。　　　　二、项目开发中超容积率的途径　　　　1　更改项目整体规划，调整容积率上限　　开发企业为了追求更大的利润空间，在项目前期规划产品不能达到预期效益的情况下，可能会通过更改尚未开发部分土地的整体规划方案，尤其是在市场行情不好的背景下(如2008年)，行政主管部门为了保证房地产市场的持续发展，对开发企业调整项目规划的行为多子以批准。　　　　2　改变用地性质，提高容积率水平　　从调研的情况可以看出，住宅用地一般超容积率水平较低，而商业、办公等混合性质用地，则存在较大幅度的超容积率情况。开发企业也正是“看好’不同性质用地的容积率

7、水平差异，通过后期对用地性质的更改，达到增加项目容积率的目的。　　　　　　3　占用公建配套及道路绿化等资源，增加房屋面积　　更改规划、用地性质似乎都是通过“合法途径”达到增加容积率的手段，但是部分“不良”开发企业则通过占用项目的公建配套、道路绿化等公摊资源，增加房屋建筑面积，这也是“交房纠纷”中普遍存在的问题，　　　　4　违规改变尸型设计，变相提高容积率　　为了增加项目利润空间，开发企业存在违规改变户型设计的情况，如将普通平层改为挑高产型，在项目总建筑面积上似乎没有增加，但项目的建筑高度明显提高，居住舒适度大幅降低，变相增加项目容积率。　　

8、　　三、对策建议　　　　1　严格执行城市规划要求，分区域制定公开透明的建设用地容积率指标　　依据城市总体规划的要求，严格执行各片区控制性详细规划中对区域建筑控高、容积率限制标准、