住房报告-对我国当前住房问题和住房价格问题的思考_5697

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2、费品和资产的双重角色，它既是为居民提供住房服务的消费品，也是可以被拥有和交易的重要资产。　　　　对于全体社会成员来说，住房是其基本权利和社会福利，即使是最低收入家庭，也需要消费住房服务，属于生活必需品，这是住房与一般消费品最大的区别。因此，各国和各地区的政府，普遍把确保每个居民都有获取适当住房的机会作为其重要承诺。这不仅仅是为了家庭的利益，也是为了确保社会和谐，提高公民健康水平和教育水平，促进城市社会经济的协调发展。　　　　在市场经济条件下，住房又具有商品属性，每个居民都希望拥有住房资产。美国2006年2季度末的约66万亿美元家庭资产中，住房资产为20万亿美元，是所有家庭

3、资产类型中占比最大的一项。　　　　住房的上述特性使得住房市场是一个高度分散的、与金融市场直接相关的市场，住房价格的变化趋势呈现出明显的周期性。实践表明，仅仅依靠来自私营部门的住房供应，在住房供应数量、标准、区位和时间，以及住房价格的可支付性等方面，通常难以满足社会的理想目标。因此，需要通过政府对住房需求和住房供给的干预，来保证全体居民都有机会获取适当的住房，以保证政府关键社会经济目标的实现。　　　　2.对人口流动导致的住房需求特征缺乏认识　　　　快速城市化阶段的城市人口增加，城市人口在乡镇、小城市、中等城市、大城市和特大城市之间梯次向上迁移，以及从经济欠发达城市和经济较发

4、达城市、从内陆城市向沿海城市的迁移，已经成为当今我国乃至全球范围内劳动力流动的基本特征。限于城市政府提供公共服务的能力，任何城市都不可能无限制扩张，城市蔓延越来越成为世界范围内城市发展的难题。在市场经济条件下，人为设置阻碍人口流动的条件越来越不现实，而住房价格则成为城市制约人口流入的重要经济"门槛"。　　　　目前我国许多城市的住房市场早已不是本市居民的市场。以北京市为例，全国范围甚至国际范围的人口流动，使非本市居民购买住房的比例超过了l／3。由于有能力和条件流动的人口，其收入和财产状况往往高于其目标城市的平均水平，因此能承受更高的房价，这就在一定程度上推高了目标城市的平均

5、房价。　　　　就类似北京的热点目标城市而言，人为压低房价、降低人口流动的门槛可能会导致人口增长失控，给城市政府提供公共服务的能力带来空前的挑战，最终甚至导致这些城市的衰落。维持一个较高的房价作为人口流动的门槛或进入该城市的"门票"是符合城市发展规律和经济规律的。　　　　与此同时，城市政府必须为当地低收入居民提供住房保障，为中低收入居民获取住房提供必要的扶助，使其获得与城市社会经济发展水平相适应的住房服务。这样才能保持城市社会经济的长期持续、和谐发展。　　　　3.市场本身尚不具备匹配住房供求结构的能力　　　　从居民家庭而言，随着其家庭收入的变化，住房消费通常要经历一个先租后

6、买、先小后大、先旧后新的过程。新增住房供应所面对的购房对象，也包括首次购房、改善住房和豪华住宅三种。　　　　市场经济条件下，住房消费的这种层次性是由居民个人可支配收入或住房支付能力决定的，住房供给的层次性也主要是由需求的层次性决定。然而，在供给总量相对不足、新房供给结构主要由开发商根据当期利益最大化的原则决定的情况下，大户型、高价位的豪华住宅和改善型住房，就成为他们开发建设的首选目标，使首次购房居民的需求难以得到满足。　　　　本来存量住房供给可以弥补新房市场供给结构的缺陷，但我国目前的存量住房市场又由于各种原因尚不发达；政府或单位提供的公共住房(廉租房或经济适用房)也可以

7、缓解新建商品住房市场的结构性矛盾，但长期以来廉租房供给极其有限，经济适用房供给也被许多地方忽视。　　　　4.未及时实现住房制度改革目标向住房政策目标转变　　　　住房政策是政府为改善住房的数量、质量、价格以及所有权和使用权而设计的目标、政策工具和具体政策措施。对住房政策的一般理解，主要是为全体居民提供住房机会的公共住房政策，包括公共住房的供给政策、补贴政策、分配政策、金融政策和管理政策等内容。而广义的住房政策还包括对完善住房市场、改进市场效率的诉求。不同国家或地区的住房政策目标，往往与其社会经济发展水平和所处的阶段、住房状况等密