马鞍山国际华城项目别墅区价格评估简报

马鞍山国际华城项目别墅区价格评估简报

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1、马鞍山国际华城项目别墅区价格评估简报序 言一般来说,在房地市场正常运转的情况下,房地产作为一种商品,其销售价格一般由以下几部分构成:地价、建筑安装费、管理费、开发投资贷款利息、税金、利润等。不过从营销学角度看,房地产商品的价值就不仅限于此,通常为了实现某些经营目标和营销目标,在房地产商品的价格制定有相应的策略。现马鞍山的别墅包括双拼和叠加推案量较少,在这一有利条件下,国际华城的双拼及叠加的推出将弥补这方面的缺失,因此我们必须制定一个行之有效的价格策略。目前按照国际华城的实际情况做相应的价格策略,就必须从周边竞争个案的情况和他们的实际

2、定价策略出发制定针对性的定价方案。一、国际华城周边竞争个案情况1、各楼盘区位分布情况从上图中我们看到,与国际华城的竞争项目比较多,马鞍山多数项目都集中在江东大道两侧,这些项目大多存在以下特征:Ø占地面积大,项目完成所需时间较长;Ø属于新开发区域,周边配套尚在完善的过程中;Ø各项目售价的差距不明显。分析分析项目区位情况,主要为了是考虑产品所属区位的市场容量情况,以及该市场今后的发展前景。从马鞍山的城市发展情况看,由于城市中心较小,为扩展城市中心,现城市逐步向东向南发展,为该处人气的聚集以及生活配套的完善提供了有利条件,而城区相对饱和的

3、房地产市场,使得东南片区的房地产有较大的发展空间,现在东南唯一的缺陷只是配套略显缺乏,而从市场的容量看,该区域已经聚集了较多项目,我们就需要寻找在市场中竞争的位置,通常市场竞争中的位置有领先者、挑战者、追随者以及补缺者,从目前的形势来看,我们项目是马鞍山规模数一数二的大项目,这样的大项目如何操作并没有给我们太多参考。目前马鞍山叠加和双拼相对市场缺口较大,这类项目的推出将起到市场领先者的角色,我们首先考虑的是稳定价格,以此来稳定市场并保持领先2、区域个案基础信息案名建筑类型总建面其他分析:  从该列表中,我们看到南京综合性造城计划的项

4、目较多,100万方以上的项目也占有了一定比例,而且大多是混合产品形态的项目较多,单一产品的项目在江北区难以立足。我们将在报告的下一节中对目前我们将对周边竞争项目目前推案的产品及售价做统一的比对,但是这些竞争个案中并不存在与本案可比的项目,现在并没有花园洋房和别墅项目的退出。3、南京市场内同类产品价格和去化情况案名均价起价主力总价去化情况天华百润2500238022万83%江畔明珠广场2885280028万96%华侨城多:2800高:3000268030万47%大华锦绣华城2800270030万55%恒辉翡翠城2860258025万2

5、4%明发滨江新城3100260034万2期在推快乐之城2837260028万52%从上面的图表中,我们可以重点得到这样的信息:Ø 今年南京浦口区,上半年整个市场去化了该类商品超过80万方,这一数据远远超过去年同期统计数据,这意味着浦口商品房的市场年需求量至少在100万方以上;Ø 无论从销售总价还是销售均价与去化情况都不成明显正比,当然这也存在部分项目的推案时间,但是销售的价格只要较为合理都不会对产品的去化造成很大的影响。Ø 浦口区靠近长江区位的商品房目前均价在2300-3200之间,现在还没有均价突破3500元/平米的项目,(其中不

6、包括明发滨江中的江景房源)。Ø 现阶段市场的存量也较大,很多项目也迟迟没有推出,开发商还是显得较为谨慎,我们项目首推时的价格也是要针对市场需求量做策略上的应变。4、竞争个案目前推案产品及推案量情况明发滨江新城锦绣华城天华百润开发商南京明发大华集团苏宁建筑面积190万方180万方360万方产品类型11+1层18+1层5+1层6+1层11层18层6+1层11+1层价格310027002500销售率一期90%一期90%一期售罄二期85%现推案产品推案面积81-250平米处于A区核心位置,主力户型86—130平方米70-120平米现推案量二

7、期05.11月底开盘,共78万方,推出4000户左右的房源二期05.11月开盘共推出400套左右的房源推出五、六百套具体个案销售情况与价格关系简述如下:案名主力户型主力面积均价主力总价开盘日期推案量销售率三房110~120m2310035万04.9.283795户95%明发滨江新城大华锦绣华城二房90m2270024万05.6277户85%三房105m2270028万天华百润二房83~97m2250022万05.4.291006户85%分析说明:明发滨江新城明发滨江新城的价格,在江北属于高价房,但由于它的位置优势,仍然有很大的客源。

8、目前在售的一期工程非临江的小高层均价为2600--3100元/m2,临江的江景房均价在4300-4500元/m2,明发滨江新城非临江的小高层层差为50元/m2,而江景房层差作出了100元/m2,其东西差价在20-100元/m2不等。明

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