礼嘉组团控规经济分析(原始)

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1、重庆北部新区礼嘉组团控制性详规经济分析重庆市规划设计研究院2002年5月8日32目录一、控规经济分析的目的与意义1.经济社会发展的需要2.经营城市的需要3.城市规划与管理的需要二、礼嘉组团未来用地总量及结构预测（一）未来用地总量预测1.礼嘉组团城市规划定位2.礼嘉组团规划期用地总量预测（二）未来用地结构建议1.全国高新区用地结构分析2.礼嘉组团未来用地结构建议三、礼嘉组团土地利用规划结果1.规划建设用地总量2.规划建设用地布局3.规划建设用地结构4.规划用地结构中经营性用地与非经营性用地统计四、礼嘉组团规划用地分

2、级及级差地价建议（一）规划用地分级1.分级对象321.分级依据2.分级方法3.分级建议4.礼嘉组团未来经营性用地级别汇总（二）土地级差地价建议1.地价评估方法2.重庆市基准地价及类似开发区市场价格3.礼嘉组团地价建议五、礼嘉组团土地开发的经济效益评价1.土地开发模式选择2.土地开发收益估算3.土地开发成本及费用估算4.土地开发效益测算5.经济分析结论六、礼嘉组团地块开发控规指标探讨（一）控规指标模型构建1.强制性环境指标2.指导性经济指标（二）案例分析32重庆北部新区礼嘉组团控规经济分析一、控规经济分析的目的与意

3、义1．经济社会发展的需要为了迎接我国加入WTO和经济全球化的挑战，抓住中央实施西部大开发战略的历史机遇以及面向21世纪重庆直辖市建设的新要求，重庆市委、市政府作出重大决策——设立“重庆北部新区”。本规划的对象——重庆北部新区经济开发园区礼嘉组团便是重庆市北部新区的组成部分。为了能尽快启动北部新区的的建设，举全市之力，高标准，高质量地建设好“数字化、生态化、现代化”的北部新区，首先必须编制一个高起点、高水平、高质量的总体规划，有重点、分步骤地制定各种层次，各种类型的详细规划（城市规划）和各项专题规划。32城市规划既

4、是一种技术行为，也是一种经济行为和政府行为，它对资源利用、投资决策、项目建设起着一种导向作用，起着综合调控的功能。在市场经济的环境下，市场决定发展，发展影响规划，规划服从发展。因此，制定礼嘉组团的控制性详规，确立礼嘉组团的城市布局和发展，就必须遵守市场规律，应用发展的观点，用技术经济的手段，对礼嘉组团的控制性详规进行全面的分析，使礼嘉组团的控制性详规不仅能够达到技术先进，而且能够实现良好的社会效益和经济效益。2．经营城市的需要城市建设事关国计民生，投入大、周期长、公益性强，长期以来都是政府包揽包办，投资主体单一，

5、带来了诸多弊端。“十五”期间，各地的城市建设勾画了宏伟的蓝图，但目前资金的“瓶颈”制约作用十分突出，城市建设与人民生活的需要相距甚远。实践证明，完全依靠财政搞城市建设的路子已越来越窄。在市场经济条件下，要有效地缓解城建资金的“瓶颈”制约，早日实现“重庆市北部新城”总体规划确定的建设目标，就必须学习国内外先进城市发展的经验，运用市场机制，对城市空间功能载体的自然资本（如土地）、人力作用资本（如路、桥）及相关的延伸资本（如桥梁、道路的冠名权）等进行重组和运营，把城市的各类建设项目推向市场，从中获得收益，并把收益重新投

6、入到城市建设的新领域，走以城养城、以城建城、以城兴城的经营城市之路，以实现城市的自我滚动、自我积累、自我增值、自我发展。从而打破单一政府投资的模式，使城建投资由主要依靠政府转向依靠社会，由主要源于财政转向主要源于市场，解决城市建设资金缺乏的困难，推动城市建设的良性发展。为了实现经营城市的目标，必须熟悉城市规划方案的各种技术经济指标，以利于准确定位各种城市的功能，使城市不仅作为一个社会文化系统，而且作为一个经济系统和生态系统有机地相结合，实现城市建设经济效益和社会效益的最大化。3．城市规划与管理的需要32长期以来，

7、城市规划工作往往侧重于“技术规划”，重视城市的空间布局、建筑艺术、工程技术等技术因素，而往往忽视了“经济规划”，对建设项目的经济属性未作明确规定。根据国际上城市发展的经验，城市规划与管理是政府在城市地区内实行宏观调控的最有效、最重要的手段。规划作为城市建设的“龙头”，对建设用地的现行价格和远期开发价值起决定性的作用。因此，在进行城市规划的过程中，城市规划必须导入经济效益观念，树立“经济规划”意识。在今后的城市建设管理工作中，应充分发挥城市规划的“龙头”作用，调整和优化城市区域布局，使城市规划适应经营城市的要求，体

8、现城市功能分区特点，在优化城市生活环境的同时，调整经济布局。特别是要在城市总体规划中，确定城市区域定位，拟定城市土地年度开发计划，凸现土地级差效益。对每一个建设项目，均应提出其性质、功能、规模、布局意向、经济技术指标，并进行形象构思设计，使投资者能充分了解规划设计者意图，并能有效地进行成本与利润的经济分析，以利投资决策，从而有序引导开发商向“黄金地段”投资，最大限度地发挥