有限合伙制将成为私募房地产基金的重要法律组织

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1、有限合伙制将成为私募房地产基金的重要法律组织(2010-06-0216:35:45)李晨/邹菁/袁明华前言我国房地产企业目前所面临的严重资金困境亟需一种更为宽松的融资渠道为其提供服务，我国于2007年6月1日实施的新《合伙企业法》确立的有限合伙制为私募房地产基金的募集、运营提供一种崭新的组织形式。有限合伙的私募房地产基金将为房地产行业的发展提供大量的融资渠道与资金支持，并全方位参与房地产行业，分享我国城市化进程的利润。一、房地产企业面临严重资金缺口，何去何从房地产是一个典型的资本密集型产业，而今

2、年我国房地产企业将面临严重的资金缺口难关。主要原因在于：其一，央行多次上调存款准备金率以控制流动性，给居高不下的中国经济降温。2008年6月15日和6月25日，央行本年度第5次上调了存款类金融机构人民币存款准备金率共1个百分点，目前存款准备金率已达到17.5%的历史高位，此次冻结资金规模将达到4222亿。其二，自《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件）颁布实施以来，外商投资中国房地产行业受到严格限制。而已有外商投资的房地产公司不仅在资本金结汇和外债结汇上严格受控，且被央行上海分

3、行2008年新修订的《上海市信贷投向指引》中关于信贷支持被列为红色限制和禁止类。其三，国内房价飞涨，全国居民大多持币观望，购房率下降，房价可能面临拐点的危机。其四，全球股市因受美国次贷危机的影响而频频受挫，牛市不再。诸多拟通过IPO上市融资的企业都遭遇搁浅，昌盛中国和恒大地产在2008年第一季度先后宣布搁置或中止香港上市计划。以上这些都使得本来融资渠道就不宽的房地产行业更加如履薄冰。以富力地产为例，其2007年“成绩单”显示，富力地产现金仅为13亿元(包含现金等价物不到23亿元)，而负债总额已高

4、达41.5亿元，净负债比率高达139.5％。除要向政府支付的地价款80亿元外，2008年富力地产需归还的贷款近74亿元……。面临严重资金缺口的我国房地产企业何去何从？二、私募股权基金在我国的加速发展与我国房地产市场资金严重匮乏相对应的，我国自2007年6月1日实施的新《合伙企业法》以来，有限合伙作为一种崭新的合伙制度，以吸引了越来越多投资人设立有限合伙的私募股权基金，并极大推动着我国资本市场的发展。私募股权基金（PrivateEquity）是以非公开发行的方式向特定投资对象募集资金而组成的主要对

5、未上市公司进行投资的基金，主要通过上市退出、资产重组或资本运作获取投资收益。目前私募股权基金的组织形式主要有公司制、信托制和有限合伙制三种，其中有限合伙制PE占据着主导地位，在美国有超过80%的PE采用的是有限合伙模式，如著名的黑石基金、凯雷基金。我国自新《合伙企业法》的颁布实施，使得有限合伙这种私募股权基金设立的首选模式合法性得到了国家法律的承认，国内的私募股权基金迅猛发展。2007年6月26日深圳市南海成长创业投资合伙企业正式宣告成立，是新《合伙企业法》正式实施以后，我国首家有限合伙制私募股

6、权投资基金。其后，朱雀投资发展、东海创业投资、青岛葳尔创投、东方富海、溢和利泰等等相继成立。据统计，截止至2008年4月，已经有30多家有限合伙企业在上海市浦东新区注册成立，从事私募股权基金业务。房地产企业的资金冬天和有限合伙私募股权基金的如火如荼几乎成了对立的冰火两重天。对立的冰火两重天可否走到一起呢？三、有限合伙成为私募股权基金主要组织形式的原因有限合伙企业主要起源和盛行于英美法系国家和地区，是普通合伙制发展到一定阶段的产物，是合伙制度的高级形态。正是有限合伙企业的以下特征，使得其成为私募股

7、权基金的主要法律组织形式。1、有效的责任约束机制根据我国新《合伙企业法》的规定，有限合伙企业是由“普通合伙人和有限合伙人组成的，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任”的合伙企业。有限合伙企业的资本通常由两部分组成，一部分来自普通合伙人，他们的出资至少占总资本的1%，但要对合伙企业的债务承担无限连带责任；另外99%的资本全部来自于有限合伙人，他们仅以出资额为限对合伙企业的债务承担有限责任。1%的出资看似不多，但往往一个私募基金的资金总额要高

8、达几十亿，平均下来每个普通合伙人的出资额也都在数百万以上，这对于他们个人而言不是一个小数目。同时，普通合伙人又是企业债务的无限连带责任承担者，如果一个项目失败，可能损失的不仅仅是已经投入到企业的资本，有时甚至会赔上其个人财产。这客观上将管理者利益、投资者利益和企业命运紧紧地联系在一起，使得管理者在做出投资判断及其他各种重大决策时势必会非常慎重。2、有效的激励机制在有限合伙制私募基金中，普通合伙人虽然只出资1%左右，但通常会有高达20%左右的利润索取权，报酬与企业利润相挂钩的激励方式使他们再也不会