案例分析(打印版)——考试包含

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1、案例分析案例一某小区由甲物业公司进行管理。业委会成立后，甲物业公司与业委会签订了为期二年的物业服务合同。一年后，小区业主认为业委会不能代表他们的利益，又选举成立了新一届业委会。第一届业委会通过招标，选择了乙物业公司。提前解除了与甲物业公司的服务合同，并采取聚众逼迫的方式，迫使甲物业公司撤离了小区。问：1、物业公司与业主委员会签订的合同是属于什么性质的合同？2、新一届业委会是否有权解除上届业委会所签订的尚未到期的合同？3、经业主大会三分之二投票权业主决定，业委会可否单方面解除合同？参考：1、物业公司

2、与业主委员会签订的合同，应属于一般经济合同。对于一般经济合同，合同双方是不能擅自解除的，否则应承担违约责任。2、在合同尚未到期情况下，后届业委会应继续承担并履行前届业委会所签合同的约定。故新一届业委会不能随意解除上届业委会与物业公司所签订的合同。3、虽然业主大会三分之二以上投票权业主投票决定，若物业公司没有违反解除合同的约定，也没有出现可以解除合同的行为，则业主大会也不得单方面解除与物业公司所签订的合同。案例二某物业项目总建筑面积达40余万平方米，属于多层、中高层住宅物业。项目分三期建设，是当地最

3、大的住宅建设项目和该市的重点工程，倍受当地居民和政府关注。问：1、该项目是否有早期介入的必要性？2、早期介入对楼盘开发建设有哪些好处？3、该项目在可行性研究阶段，早期介入的内容是什么？4、该项目在规划设计阶段，早期介入的内容是什么？5、该项目在建设阶段，早期介入的内容是什么？6、该项目在销售阶段，早期介入的内容是什么？7、该项目在竣工验收阶段，早期介入的内容是什么？参考分析：1、该项目有早期介入的必要性，理由是：（1）该项目建筑面积大，建设周期长，又属于住宅建设项目，物业类型多样。因此在整个开发建

4、设过程中，容易出现建设、管理、使用三个方面不匹配的问题。（2）如果对这个项目实施早期介入，就可以将物业公司长期积累的管理经验及物业使用体会用于规划设计，从源头开始实现建、管、用的配合。同时又在建设施工和销售阶段，对实现建、管、用的匹配进行配合，这样可以较好的消除或减少不利于管理和使用的因素，使物业投入使用后，管理工作可以顺利开展，业主的利益也能够得到必要的保障。2、早期介入可以为楼盘建设带来以下好处：（1）有利于建设项目优化设计（2）有利于提高工程质量（3）有利于了解物业情况（4）可为前期管理作充

5、分准备（5）有助于提高建设单位的开发效益3、该项目在可行性研究阶段，早期介入的内容有：（1）根据项目规模及业主情况确定物业管理模式。（2）根据规划和配套确定物管服务的基本内容。（3）根据业主情况确定物管服务总体质量目标。（4）根据物管成本确定收费标准。（5）设计与业主目标一致的，具有合理价格的物管框架方案。4、该项目在规划设计阶段，早期介入的内容有：（1）就小区结构布局，功能方面提出改进建议。（2）就小区环境配套设施的合理性、适应性提出意见建议。（3）提供设施设备的配置、选型及服务方面的改进意见。

6、（4）就物业用房、社区活动场所等公共配套提出意见。5、该项目在建设阶段，早期介入的内容有：（1）与建设、施工单位商讨施工中的问题，及时提出并落实整改方案。（2）配合设施安装，确保安装质量。（3）对内外装修方式、用料及工艺从物管角度提出意见。（4）熟悉并记录基础及隐蔽工程管线铺设情况。6、该项目在销售阶段，早期介入的内容有：（1）完成物管方案及实施进度表。（2）拟定物业公共管理制度。（3）拟定各项费用的收费标准、收费办法及履行报批手续。（4）对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训。（5）派出现场咨

7、询人员，在销售现场为客户提供物管咨询。（6）将全部早期介入形成的资料整理后归档。7、该项目在竣工验收阶段，早期介入的内容有：（1）参加单项工程竣工验收。（2）参加分期竣工验收。（3）参加综合竣工验收。案例三物业公司管理人员在装修管理巡视过程中发现了如下问题：（一）业主安装太阳能热水器的位置违规，据查，是管理人员审批有误。（二）小区中有未佩带标识牌的施工人员在进行装修作业。经询问，其回答是“未来得及办理手续”。（三）小区高层楼顶堆放了大量的钢材，经了解，是业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。（四）高层写

8、字楼在国庆长假期间实施装修。（五）某业主未经申报，擅自更换了四扇铝合金窗。(六)小区某装修现场材料堆放混乱，工人用电炉做饭且无灭火设备。问：1、针对现场中发现的问题应如何处理？42、在装修管理中，物业管理企业应注意的问题有哪些？参考分析：1、针对上述问题应综合分析和处理：（1）关于安装太阳能热水器的问题，处理措施是：①向业主承认错误，说明情况，并由物业公司出资进行整改。②加强装修审批环节的管理，要求管理员在审批之前，应去现场查证和落实。（2）对未有标识牌问题，处理措施是：①立即检查