上海西双版纳金地大酒店初步营销报告

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1、-本资料来自www.m448.com-西双版纳金地大酒店初步营销报告第一部分区域市场简析第二部分项目推广策略一、产品定位的依据？二、我们如何定位这个产品？第三部分传播主线一、传播主线表述：二、核心关键词：三、销售道具与户外引导系统：第四部分营销策略一、售前筹备工作：二、上海市场启动推广的必要条件：三、销售节奏与目标设定：四、我们如何创造新市场？五、我们如何充分利用会员客户？上海金雁汇企业投资发展股份有限公司2007-6-5-本资料来自www.m448.com--本资料来自www.m448.com-第一部分区域市场简析

2、伴随人民生活水平的提高与黄金周节日经济的兴起，云南因其独特的地域自然条件、民族风情、人文历史而受到各大城市旅游者的青睐。因此旅游产业支柱行业——酒店业也获得了更广阔的发展空间，不断增长的人流量使酒店的收益显著提高，产权酒店投资机遇也随之而生。作为旅游地产发展而言，云南及其下属西双版纳傣族自治州相对其他同样旅游资源丰富的区域来说都是相对滞后的，旅游地产开发项目规模较小，产品类别单一、旅游地产知名度缺乏。目前海南东海岸区域、胶东半岛区域、舟山群岛区域已有众多项目登陆上海市场，而云南区域，只有个别丽江、大理产权酒店或别墅项

3、目参加过上海房展会并做过简单推介，整体的包装上市媒体推广尚无先列。而云南旅游地产区域内对比，丽江旅游地产市场成熟度、产品类别品质、区域知名度、市场拓展广度都略胜西双版纳。针对此现状，我们认为西双版纳金地大酒店项目亮相上海市场将拥有更广阔的市场空间，区域内缺乏可类比的竞争产品，产品定价机制也随之而灵活；同时又作为登陆上海市场的首个项目，概念炒作有更多的噱头；产品又以五星级产权酒店品质上市，可以牢固树立西双版纳旅游地产开发的起点与品质形象。从旅游度假资源上看，西双版纳的旅游度假资源更丰富、更神秘。丽江因古镇茶马古道、玉龙

4、雪山、宜居气候而闻名，西双版纳因热带自然环境、民族风俗、特定历史价值、建筑风情而闻名。而目前旅游地产产品价格丽江显然高于西双版纳，我们认为西双版纳区域地产价值更具有上升空间，市场也具有可塑性。-本资料来自www.m448.com--本资料来自www.m448.com-第二部分项目推广策略一、产品定位的依据？产品性质：首先，它是产权式酒店，位于旅游度假区域内的产权式酒店，业主可以享受10年8%固定回报，并拥有每年10天的免费入住权益。西双版纳金地大酒店是非常规意义的投资性产品，而是感性生活与理性投资的综合体。目标市场：

5、此次主推上海市场，作为异地度假投资产品面向上海市民传播，并且覆盖逗留或长期居住上海的外籍人士、港澳台人士、海外华侨人士。资源支持：西双版纳素有“植物王国”、“动物王国”、“药材王国”三大王国的美称，西双版纳独特的热带雨林风光和纯朴的民族风情，使西双版纳成为国内的旅游热点之一。历史情感：上海人对西双版纳有着非常复杂的历史情感，西双版纳是众多上海知青城市归途的起点，上海多数刚过中年的市民对西双版纳有一种特别的情愫。产品品质：西双版纳境内目前唯一五星级酒店，前身版纳宾馆曾接待众多国家领导人和外宾，如周恩来、江泽民、李鹏、英

6、国亲王等，产品为傣王宫式建筑与新加坡园林花园式酒店的融合体，为西双版纳最高物业品质的代表。-本资料来自www.m448.com--本资料来自www.m448.com-二、我们如何定位这个产品？层次界定：奢侈收藏品，专为中高端人士提供的投资性产品，并随之附加足于令世人追随与仰望的生活方式，仅有少数上海人可以经常拥有的度假资源。客群定位：分为三大类，核心客群、随机客群、追随客群、交叉客群。核心客群：懂得生活并认同异地置业的沪上中高端人士，如医生、企业高管、外籍人士、海外华侨、民营企业家；专业地产投资者，地产投资与异地置业

7、经验非常丰富，在产品品质、置业安全、回报保障非常吹毛求疵。随机客群：依赖项目所在区域西双版纳机场、高速户外引导系统和酒店旅游业务联系所吸引零星散客，基本以商人、公务出差、自驾游爱好者形式出现。追随客群：项目推广至中后期，很多核心客群和随机遇客群已经成功异地置业，并开始享受投资回报与热带雨林度假，版纳宾馆的历史、知名度、傣王宫式的高贵品质促使其不断的口碑传播，号召更多的追随者购买产权酒店。基本以核心客群朋友圈各类人士为主，职业较难把握。交叉客群：功成名就的西双版纳返沪知青，留恋与历史情感使其更容易被产品及其生活价值所打

8、动，在这个特定客群里，不同职业、学识、阶层都会因相同历史经历交叉在一起，都有可能成为酒店的准业主。年龄层次：30—55岁，社会各高收入行业的中坚力量。-本资料来自www.m448.com--本资料来自www.m448.com-第三部分传播主线一、传播主线表述：和谐品位领袖西南版纳首个五星级酒店产权客房闪耀登场二、核心关键词：和谐品位领袖西南和谐