上海金地湾流域深入分析报告

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1、上海“金地湾流域”深入分析报告第一部分项目背景分析第二部分土地属性分析第三部分项目产品分析第四部分营销推案分析第五部分现场执行力及营销推广分析第六部分客户分析第七部分未来供应量第八部分归纳总结附件：与二手房联动的利弊分析思路第一部分项目背景分析项目名称金地湾流域占地面积12万㎡注册名称湾流域总建筑面积约23万㎡(地上18万㎡)所处板块三林板块容积率公寓：1.5，别墅：0.6现场地址东明路尚博路绿化率35%82%建筑形态小高层、多层、联排、独栋得房率77%（小高层）82%（多层）建筑风格现代开盘时间2008年7月开发商上海金地经久房地产发展有限公司交房时间南面0

2、9年6月，北面09年12月底企划营销代理新聚仁机构总户数1738（双拼158套）景观设计公司意格景观停车位1050个建筑设计公司日清建筑车位配比1:0.7价格范围均价1.3～2.2万元/㎡700-800万（双拼）交房状况尚博路以南区域毛坯，尚博路以北区域为装修房物业管理公司金地物业物业管理费公寓：2.8元/㎡/月别墅：3.2元/㎡/月项目背景——基本参数招标编号：0702PD0120加入日期：2007.12.27截止日期：2008.01.08招标代理：上海东方投资监理有限公司地区：上海市内容：投资规模(万元)：13390.66建筑面积(平方米)：70669

3、.7结构形式：框剪层数：3--14层招标单位：上海中房置业股份有限公司招标代理单位：上海东方投资监理有限公司工程名称：三林城W2-6地块商品住宅建设地点：东至东明路南至三林塘港西至中汾泾河北至规划路投资规模(万元)：13390.66建筑面积(平方米)：70669.7结构形式：框剪层数：3--14层联系人：徐莉君电话：13003169047报名日期：2008年1月8日上午9:30-11:30、下午1:30-3:30W2-6地块W2-5地块招标编号：0702PD0119加入日期：2007.10.08截止日期：2007.10.15招标代理：上海协同工程监理造价咨询有

4、限公司地区：上海市内容：投资规模(万元)：12720建筑面积(平方米)：79500结构形式：框剪层数：14层招标单位：上海中房置业股份有限公司招标代理单位：上海协同工程监理造价咨询有限公司工程名称：三林城W2-5地块商品住宅建设地点：东至东明路南至规划河西至中汾泾河北对华夏西路投资规模(万元)：12720建筑面积(平方米)：79500结构形式：框剪层数：14层联系人：石晓清电话：13052232202报名日期：2007年10月15日上午9:00-11:00、下午13:00-15:00项目背景——地块由来项目背景——开发商金地双城记湾流域未未来板块优势：世博

5、规划板块优势：唯一环线内新市镇规划轨道交通：6号线中环线→上中路隧道→徐家汇五洲大道→翔殷路隧道→五角场全新小户型，高附加价值金地集团提出“变革超越”这一全新理念，主推新90运动。以“自然”、“自由”、“舒适”、“成品”为四大主题的“湾流域”和“未未来”两大楼盘从其不同角度诠释了新90运动的内涵，填补区内高附加值产品空白。两湾一园，优美的生活环境5.74平方公里森兰绿地，在建浦东最大绿肺项目背景在板块内有一定操盘经验——环球中央花园。提出住宅相对论，湾流域为静化论。新聚仁项目背景——代理机构第二部分土地属性分析项目交通道路交通较便捷靠近轨道6号线公交配套稀缺6

6、中环外环杨高南路华夏西路站湾流域卢浦大桥南浦大桥徐浦大桥上中路隧道打浦路隧道西藏南路隧道商业配套项目周边生活配套较齐全上南路家乐福金地.金域美食城安盛街家得利易初莲花华联世纪联华易买得湾流域教育配套三林中学小龙鱼双语幼儿园绿晨小学明珠小学林苑小学湾流域三林中学（东校）杨思中学世博医院明珠医院东明地段医院杨思医院医疗配套中环高架道距离20米东明路三林公园学区周边四至情况较好，但北面高架影响严重四至情况东面——东明路道路平坦，4车道南面——三林港（40米宽）及已建成的3.5万方三林公园中间——中汾泾（26米宽）北面——中环线高架，环境嘈杂、灰尘较大三林港中汾泾与上

7、中路中环线的距离仅20米四至情况第三部分项目产品分析规划特征建筑走势由北到南，两高两低，在阻隔道路噪音的同时，使得景观价值最大化；项目规划的产品线丰富，涵盖了目前市场上所有的产品类型；以尚博路为界，社区被自然的分割为南北两区，南面为中高端客层居住区，有利于物业管理；全地下车库，实现人车分流，一方面大大提高了小区的整体品质；其次，提高项目对土地的利用率。缺点双拼采取兵营式排布，较为密集，视野不开阔，私密度低产品线混合，别墅独立性受影响湾流域平面图14层精装小户型公寓5+1、6+1层精装电梯小洋房商业会所7+1层电梯大洋房14层拼接大平层3+1层双拼独栋项目规划三

8、林公园学校一期二期产品分析——双拼立面