研究房屋测量中常见问题及改进对策

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1、研究房屋测量中常见问题及改进对策摘要:我国的房地产行业与国外相比起步较晚，但是经过近20年的发展已经从无到有并逐渐的成为我国的支柱产业。与之相应的房地产方面的管理也逐渐的从开始的无章可循到现在的规范操作。当前我国使用到的房屋测量方式主要有两种，一种是以房屋的建筑施工图为依据，另一种是以实测数据为依据。文章主要针对在实际的房屋测量中常见的一些问题及其发生的原因，并有针对性的提出了解决的措施。关键词:房屋测量测绘面积准确度;中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1房屋测量中容易出现问题的原因1.1签订商品房面积计算委托书（合

2、同）对商品房面积的计算通常都是很快结束，而开发商又缺乏对此环节的重视，只会在问题出现之后，将责任推卸给测绘单位。而近几年，随着房屋销售情况的变化，房间的用途依据布局的变化也是日新月异。经常会出现这样的情况：开发商的一个新主意，就得重新计算一次，因此在签订商品方面计算委托书（合同）时，务必要明确双方的责任和义务，以此避免不必要的纠纷，在签订委托书（合同）时，经常会出现以下情形：7(1)开发商在签订委托书（合同）时所提供的资料通常不是很齐全，很多时候都是在签订完委托书（合同）后还在陆陆续续的提供图纸，例如，有的开发商开始只提供设计图纸的

3、一部分，而其他设计图纸还在修改中，要晚点才能提供，另外房屋内的部分楼层的公共走道、公共设施等需要根据销售情况来确定，这些一系列的问题，都给房屋测绘工作带来了很多难题。(2)面积误差主要是“预测”和“实测”之间的差异，由于设计图在施工中出现变更或者施工误差的影响，都会出现面积差异，根据商品房买卖的标准合同，合同面积与产权面积误差不能超过3m2，如果是开发商的原因，使得图纸发生了变化，改变了套内面积和公共面积，使误差超过了3m2，这种情况不属于测绘责任。因此通常我们应要求开发商提交以下主要材料和说明：①新建房屋的门牌证明；②企业营业执照

4、和法人代表身份证明；机关、团体和其它组织依法成立的批文（机关事业单位行政代码）及其负责人身份证明；经办人身份证明（单位授权委托书原件）；③建设工程规划许可证或该项目建设规划详细情况的文件；④土地证或能证明、说明土地使用权、土地使用情况等土地详细信息的文件；⑤规划审批的建筑施工图含建筑物公共建筑情况说明。71.2核查材料在计算房屋面积时，必须有房屋边长数据，而这些数据的采集依据则是设计图纸、变更说明等，因此在查看资料时应该注意一下几点：(1)设计图纸资料必须要经过会审，并盖有审核单位的图章。如果是没有会审的图纸，经常会出现以下情况：图

5、纸中经常出现前后不一致的情况，如平立剖三面、剖面与外檐、施工图与结构图。经过会审的图纸错误少的多，而且会审图纸都通过了规划，建房时基本不会再更改会审图纸。就不会出现设计图有可能会被开发商变更，出现提供给测绘单位与施工单位的图纸不一致的情况，发生房屋某些部位的变更，改变使用性质的房屋。(2)有些房屋的边长数据可以从数据图上直接读取，而有一些则需要经过换算。这就要求测绘单位要能够看懂设计图，并且了解设计图中的各类符号的含义以及怎样能够换算成所需要的房屋边长数据，在实际工作中需要注意以下三点：首先，在许多设计图上，设计的尺寸有柱轴心尺寸、

6、内控尺寸等，这些尺寸首先都必须经过换算，所以在进行测绘工作时，必须看清图上标注的是什么部位的尺寸；在换算边长数据时，还要考虑施工结束后的实际状况。其次，有些房屋边没有标注的尺寸，必须要求图纸设计人员重新补充。7最后，要将设计图中各楼层之间的结构关系看清楚，如楼层高度、大厅高度等。1.3人为因素所造成的测绘误差第一种情形是由于测绘单位工作人员的失误所造成的商品房面积问题。房产测绘是一个新生的行业，很多测绘单位的技术水平还不是很高，从而出现错误，而人员的错误主要来自以下四个方面：（1）怕麻烦读图不精细；（2）水平有限不能读懂图纸；（3）

7、自己计算错误和没有规定特殊情况自行处理造成后期检查人员的认定错误；（4）未能正确使用测绘仪计量器具，读取数据、记录数据不准确等因素造成房产面积出现差错。第二种情况则是开发方侵权、违约或欺诈等原因所造成的房产面积出现差错。在施工过程中，由于技术等原因，经常会出现建筑设计进行变更的现象，而这种变更通常是私自进行、规划部门在在更改时还未同意的，这样就会出现纠纷，而这一问题的实质是开发方的违约问题。1.4使用测绘计量器具造成的测绘误差对房屋面积测量实际数据的直接来源是，从所使用的测绘计量器具上读取出来的。我们知道所有的测量活动由于使用的计量

8、器具的准确7度水平不同，都会引入一个测量的误差。如果我们选择的用于房屋测量的计量器具是一个合适准确度水平的，而且，该计量器具是进行了有效的溯源校准或检定，那使用该计量器具读出的数据就是一个有可信的准确度的测量数据。反之，使用未进行有效