房屋面积测算中的常见问题及分析对策

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1、房屋面积测算中的常见问题及分析对策高群英(浙江省临海市房地产管理处，临海317000)摘要：随着经济的发展，城市现代化的进程也迅猛发展，而各式各样的小区也全面的发展起来。由于城乡居民牛活水平的提高，城乡居民对住宅的面积也有更高的要求，而房产测绘是房地产产权产籍管理中的一项非常重要的工作，木文就房屋面积测算中的常见问题及对策进行简要的探讨和分析。关键词：房屋面积；测算中的常见问题；分析对策中图分类号：TU19文献标识码：A文章编号：1006-4311(2010)09-0146-011公共面积分摊，不同的功能区计价的差异随着我们国家的住宅商品

2、化逐年的深化，房地产市场也日益活跃，人们对房屋的产权问题也关注起来，明确的划分功能区，准确合理的划分公摊面积，一定要做到公正、公平、合理分摊已经成为测量工作人员的一项重要的工作。在现阶段，建筑面积是核定商品房的基本单位，而不同的楼层由于价格不同，当有公摊面积的时候，就发牛很多分歧。房屋的自然楼层是指房屋的楼板和地板的结构分层的层数，因此，复式或者是跃层结构中上层应该算是自然层数。1.1阳台的面积计算。阳台主要指的是永久性上盖、有围护措施的结构、与房屋相连，可以自由活动和利用的房屋附属设施，通常根据阳台的形态可以分为非封闭式的阳台和封闭式的

3、阳台。而在我国的规范中对阳台有明确详细的规定:封闭的阳台是按照房屋外围的水平投影的面积计算出全部的建筑面积的，不封闭的阳台是按照外围水平投影面积的一半来计算建筑面积。但是对于封闭阳台大多数情况都是以设计图纸为准或者是其他批准文件为准，在规范中没有明确的体现出来。随着建筑风格的发展人人们审美观点的变化，阳台围护材料和围栏的风格也开始多样化起来，很多房屋的阳台围护都是由两种或者是两种以上的结构材料组成，计算取值的范围没有统一的规定，所以在实际的测量中就很容易出现误差。1.2城市现代化步伐的加快，城市的用地越来越紧张，高层建筑以其独有的特点开始

4、发展成城市建设的主流，但是为了解决消防安全的要求需要，在超过十层以上的建筑上要设计一条消防专用的走廊，连接几个单元的消防楼梯。通过连接相连的两户房间设计一条类似于阳台的走廊，当有这种情况发生吋，应该直接把阳台的面积计入到相邻的两户房屋的建筑面积内。1.3房屋外部的楼梯、垃圾通道、各种管道的面积。由于现代社会人们对房屋的功能要求很大程度的增加。会在很大程度上增加大复式房屋建筑面的公摊面积比例。对于每一户的产权人来说只有一个入户门，一个垃圾通道开口，但是就是因为是复式或者是跃层就加算了电梯间、垃圾通道等各方面的面积也是一个很有争议的问题。2房

5、屋面积测算技术在测量房屋面积吋的问题。在一般情况下，进行房屋测量的数据采集的时候，瞄准棱镜的中心是需要采用角度偏心来观测的，是要将棱镜的后背位置放置在离仪器需要测量房屋角点相同的水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后要用水平的微动轮选照准目标，在仪器的上面进行相应的操作才进行记录。还有一个很重要的环节就是对称边长度实地丈量的不一致，在进行房屋实地测量的时候，如果要实际的测量房屋的每一条边，就有可能由于误差的原因或者是房屋施工原因岀现问题。当这种情况发生的时候，就要对进行测量的数据进行处理和分析，最后进行绘图和面积的计算。对于出现的

6、误差，如果是在规定的范围内的就去其对称边的平均数值作为边长的数据。对于误差超过所限制的边长数据，就必须要审核检查得是不是准确。3随着房产测量技术的多年发展，也总结了一些经验，对于我们的测量技术也要有新的发展方向3.1在我国发布的法律法规中有明确的规定。商品房的建筑面积必须要由这个商品房的整体建筑面积加上应该分摊的公共建筑面积一共两个部分组成的。我们必须对“共有面积”和“公用面积”进行概念上的区分，“公用面积”是指在两户或者是两户以上的独立商品房共同享有的对某块面积的使用权，而“共有面积”则是指各个独立的商品房依照合同的约定，享有对该面积的

7、财产权，共有面积有使用权，收益权和处置权，公有面积的只能共同使用而不能够被某一户占有。3.2对现有的测量仪器进行升级改革，采用先进的数字化测图设备进行测量，这主要是采用先进仪器进行采集，得到有关的信息及数据，通过计算机进行数据处理，然后再经过图形的生成和编辑，最后获得房屋面积的数字化图形，然后经过专用的图像输出设备，精确地绘制出房屋的建筑面积图纸。数字化的测图技术是现阶段在房地产地形测量、地籍的测量中广泛应用的一种新型技术，数字化测图本身具有绘制的图纸质量高、速度快、所需要的劳动强度很低、图载的信息非常的多等特点，是房产图成图绘图的一个重

8、要发展方向。3.3由于房屋的面积的测量过程是比较复杂的，很多的房产面积测量主要是分为房屋的面积测量和用地面积的测量。房屋面积的测量主要是对房屋建筑面积、共有建筑的面积等方面进行测量，用地面积进