房地产项目设计控制成本

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1、房地产项目——结构成本的优化和控制1.引言1.1结构成本控制的意义1.1.1提问客户最关注的是什么？房地产商的客户最不关注的成本是什么？客户最不关注的成本是：结构成本——必须是房地产商最应关注的成本！1.1.2结构成本到底有多少①地面以上：钢筋（35~90）kg/m2×6.5元/kg=(230~590)元/m2砼：（0.3~0.5）m3/m2×(386~460)元/m3=(120~230)元/m总价：(350~820)元/m2平均580元/m2②地面以下：钢筋（130~300）kg/m2×6.5元/kg=(840~1950)元/m2砼：（0.9~1.4）m3/m2×(

2、400~460)元/m3=(360~650)元/m2总价：(1200~2600)元/m2平均1900元/m2③基础及桩基础：总价：(25~120)元/m2平均60元/m2④单位面积的综合结构成本为（按地下面积占总面积的22%计算）：560元/m2~1330元/m2平均950元/m2⑤结构的相关成本：模板、基坑支护、土方、砌体等。结构成本占建安成本40~60%。1.1.2结构成本会有很大离散性的原因是什么？①客观原因：风、地震、地区②主观原因：设计水平、甲方管理2.成本管理的内涵2.1传统成本管理理论工程建设成本管理项目操作成本约束2.2现代成本管理理论全方位成本管理把

3、成本管理的范围扩大到资源最优化配置，价值分析，风险分析等领域，以系统观点全面分析项目的投入产出比全方位成本管理把成本管理的链条向前扩大到决策投标阶段，向后伸延到项目的后期运营阶段，使项目的成本在其整个项目生命周期中达到最优化。2.3成本管理内涵设计招投标设计准备项目策划阶段投入使用阶段施工项目论证控制过程控制措施成本管理工作性质技术工作经济工作管理工作组织措施技术措施合同措施经济措施总目标：项目全寿命周期的最小投入产出比。3.结构成本控制的管理思路及方法3.1必须对整个设计和策划的全过程进行管理?a.前期策划阶段b.规划阶段（初勘介入）?c.方案阶段①要求境外设计院了

4、解国内的规划要求、消防规范要求；②境内结构顾问介入，要求平面草图；③国内设计院提前介入方案设计d.扩初阶段施工图阶段（目标不只是赶报建，要各专业配合优化）e.施工图阶段（灌输成本意识给设计院，精细化设计）?f.施工配合阶段（变更、签证的合理）（附录1）3.2事前控制的几个要点3.2.1设计院的选择（扩初及施工图阶段）•合适易管（不一定要大牌，大牌设计院可能不把你的项目放在重要位置）•态度重视(什么人？老总？总工？项目经理？老总可以调动更多的人力资源，但本人事务多，没有太多的精力投入；总工，精通业务，但可支配的人力资源少)•项目情况（设计院的业务情况，是不是饱满）•服务

5、意识（后期服务）•市场口碑（同行公司，同类项目的设计）3.2.2与设计公司合作时的顾虑及如何消除A、与设计公司合作最担心什么？风险——必须用大量的资源对风险进行评估！思想的融合——必须发费大量的时间进行沟通！B、如何消除我们的担心？——抓住一切时机寻求长期的战略合作伙伴！建立战略合作伙伴带来的益处：①质量和进度的保证。②后期服务的保证。③工作范围的进一步衍生。④总成本的降低，总效率的提高。如果合作伙伴变差了怎么办？解决办法，多几个伙伴进行竞争。3.2.3专业负责人的选择（不只能是挂靠）•业绩、经验•市场反馈•三个配合（①图纸修改、②专业协调、③工地现场服务，负责人要参

6、加工地例会）•影响力及控制力（领导调动更多人员）讨论：当选团队和选公司矛盾时，选谁？选团队更重要3.2.4如何与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识追加资源由于浪费时间而增加成本•前期主动的沟通•尊重平等的心态•质量标准的换位思考（附录2）•同行的交流与竞争•双赢的思路和手段3.2.5设计周期的合理取值（附录3）•设计周期对总成本的影响►资金的时间价值►市场风险的变化►产品的实际价值?如何在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期？验收1、决策的导向及措施（进度、成本、质量）哪个更重要？2、工序的前置及搭接。3、标准化设计的推广。3.2.6设计费的合理取值•设计费本身及

7、其对总成本、进度及质量的影响如何？•设计费取多少合适？（比当地的平均水平高一点，比设计院心理预期高一点）•设计费如何支付？（1、时间上：设计院做完支付总额70~80%；2、对象上：小部分支付给设计团队人员，对吃大锅饭的设计院有效，设计院里高价但设计人员得到少。）3.2.7设计合同中设计公司应承担的风险有哪些？1、设计错误所导致的损失。2、设计延误所导致的损失。3、施工配合不到位所导致的损失。（人员不来扣除设服务计费）4、设计结果超限额的罚则。3.2.8限额设计合同的引入和使用（案例附录4）•引入的意义•限额的内容（可控制的，易离散的）•限额的数值（比