《房地产项目成本控制》

《《房地产项目成本控制》》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、1房地产项目成本控制2引言利润最大化是一个企业追求的最根本的目标。为实现这一目标，企业需要从增加收入和降低成本两个方面进行努力，即开源与节流。实践证明，房地产项目成本控制，是实现利润最大化的重要管理措施和有效的直接的手段，是企业生产经营活动实现最优运转的润滑剂。3一、成本的概念1、美国会计学会与标准委员会定义的成本：成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值牺牲，它可用货币单位衡量。42、马克思主义政治经济学定义的成本W＝c＋v＋mc——物化劳动。生产中消耗的生产资料的价值。v——活劳动。劳动者为自己劳动所创造的价

2、值。m——劳动者为社会创造的价值。c＋v——产品成本53、我国《企业会计制度》定义的成本成本是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费。6二、房地产项目成本组成一个房地产项目的主要开发成本可以分为以下部分:1、土地成本；2、前期费用；3、工程成本；4、管理成本；5、营销成本；6、财务成本；7、其他费用。7某房地产开发项目总成本测算表建筑面积212400m2序号成本构成计费标准总费用（万元）单方费用(元/m2）占总成本比例1土地成本17468822.2428.65%2前期费用145068.272.38%3工程成本2

3、98641406.0348.98%4管理成本2.5%×房屋开发费78336.861.28%5营销成本2.5%×销售收入185887.483.05%（总销售收入按照3500元/m2测算）6财务成本185087.103.03%7规费、税费6509306.4510.67%8基本预备费2.0%×上述各项费用119556.261.96%合计609772870.708从成本的属性来看，土地成本、管理成本、财务成本及规费、税费在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较弱；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情

4、况、涉及复杂因素众多等而出现前后测算差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。因此，工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。9三、成本控制的方法1、控制的概念控制一词，通俗地说，控就是掌握，制就是限制。从科学的定义来说，控制是指按照一定的条件和预订的目标，对一个过程或一系列事件施加影响，使其达到预定目标的一种有组织的行动。10而成本控制就是根据预定的成本目标，对实际生产经营活动中的一切生产资料消耗进行指导、限制和监督，发现偏差，及时纠正，以保证更好地实现预定的成

5、本目标，促使成本不断降低。112、成本控制的方法以成本的发生为基点，成本控制分为事前控制、事中控制和事后控制。（1）全过程成本控制；（2）全方位成本控制（3）全员成本控制（4）项目生命周期控制（5）项目全生命周期控制123、成本控制的组织措施（1）成立成本控制小组，一般由公司总经理任组长。定期（每季或每半年）对各个项目的开发成本进行全面的分析、评估、检查，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施。（2）在项目开始阶段就建立成本控制目标，并将目标分解（如工程成本按土建、装饰、电气、给排水、消防、弱电、绿化等)，责任落

6、实到部门。13四、工程成本——工程造价的组成1、工程造价的两种含义（1）工程项目总造价——总投资费用。（2）建筑安装工程造价——工程承、发包价。2、工程造价的组成建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。14（1）直接费：由直接工程费和措施费组成。（2）间接费：由规费、企业管理费组成。（3）利润：是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。（4）税金：是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加等。对承包商：工程成本——直接费＋间接费15五、工程造价的计价方法1、工程项目的组成建设

7、项目单项工程单位工程分部工程分项工程162、定额计价方法定额计价方法，就是根据国家统一颁布的估算指标、概算指标、概算定额、预算定额及其他有关定额等，对工程产品价格实行有计划的计价与管理，这也是我国长期采用的一种方法即概预算计价体制，这是一种部分保留计划经济特色的工程造价管理制度。其具体计价方法是按照定额的分部分项子目，逐项计算工程量，套用现行定额形成直接费，再按费用定额计算其他直接费、现场经费、间接费、计划利润及税金等，最后形成工程产品的价格即该产品的工程造价。173、工程量清单计价方法工程量清单计价方法是市场定价

8、的模式。它是由建设工程产品的买方和卖方在建设市场上根据供求关系的状况，掌握工程造价信息的情况下进行公平、公开地竞争定价，从而最终形成工程价格即工程造价。工程量清单计价方法在工程的招标投标中，要求招标人编制出工程量清单，并承担相应的风险。而投标人要根据企业定额或市场状况合理确定人工、材料、施工机械等生产要素的投入与配置，合理控制现场费用和施工技术措施费用，提出