昆仑信托－开元城市发展基金集合资金信托计划背景材料

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1、昆仑信托－开元城市发展基金集合资金信托计划背景材料昆仑信托－开元城市发展基金集合资金信托计划背景材料目录一、业务背景介绍二、基金及信托计划概述三、基金投资管理人评价四、基金投资项目评价五、流动性解决方案六、有风险及控制措施项目背景??国开城市发展基金，是由国开金融有限责任公司（国家开发银行全资子公司）、昆仑信托（主要股东为中石油集团）、中海信托（股东为中国海洋石油和中信集团）的专业团队、以及国开行地方分行专业人员，依托国开行强大的全国性网络和专业资源，在对国内多个地域项目基础资料、合作条件及未来发展空间进行深入分析调研，并对其商

2、业模式进行全方位论证的基础上发起设立，主要投资于土地整理，配套基础设施建设项目。??城市发展基金组织结构为：1、国开金融、昆仑信托、中海信托共同出资成立开元（北京）城市发展基金管理有限公司，作为城市发展基金的普通合伙人；2、昆仑信托、中海信托发起集合资金信托计划，募集社会资金，以信托计划作为城市发展基金的有限合伙人；??国开金融作为城市发展基金发起设立人，为基金的设立做了精心准备，依托国开行系统在全国城市发展、基础设施建设领域的优势地位，精选优质种子项目；??目前，昆仑信托、中海信托拟与招行银行合作，进行信托端资金募集工作，后续

3、，依托前期募资工作成果，逐步开展一揽子合作计划。3国开金融的市场判断由于政府融资平台受限，各地城市建设面临巨大的资金瓶颈，普遍希望与一是市场需求大国开金融合作。地方政府为与国开金融合作，普遍愿意提供保底收益、土地出让金分成等二是投资条件好优惠政策，投资前景较好。政策风险。尽管房地产市场面临调控，党中央、国务院加快城镇化发展进程的战三是投资风险小略决策不会改变；同时，国开金融与各地合作，也符合监管部门鼓励地方融资平台引入社会资本、实现市场化运作的要求；另外，国开金融不是单纯着眼于土地和房地产开发，而是融合民生、规划、产业、环保、交

4、通等城市发展要素的一揽子综合开发。市场风险。中国土地的长期稀缺性不会改变，国开金融选择的都是各地优先发展区域，同时通过土地一级开发，与地方政府共同持有原始成本的土地，这与开发商二级招拍挂高价拿地不同，没有价格泡沫。管理风险。国开金融将会同分行，委派高管，实质性参与运营管理，在很多项目中甚至拥有绝对控制权，能够有效控制项目运营风险。尽管当前贷款规模十分紧张，开行和各地分行仍将优先保障城市开发项目四是开行支持大的贷款需求。4开行配套贷款情况表单位：亿元贷款条件已评审承诺评审中贷款序号项目名称（亿元）（亿元）期限宽限期利率1西安基金临

5、潼项目4511年3年基准2吉林哈达湾项目7410年2年基准3沈北新区中新国际城项目3510年3年基准4成都龙泉驿项目178年3年基准5绍兴滨海新城项目196国开曹妃甸投资公司157兖州东部新城及兴隆文化园项目228国开滁州开发投资有限公司209国开秦皇岛开发投资公司20合计171965目录一、业务背景介绍二、基金及信托计划概述三、基金投资管理人评价四、基金投资项目评价五、流动性解决方案六、风险及控制措施基金概述1.基金交易结构为打造市场化的专业品牌，募集更多社会资金，加快推进城市开发业务，国开金融决定发起设立国开城市发展基金。国

6、开金融昆仑信托中海信托国开金融昆仑信托中海信托美国思科80%10%10%49.95亿24.975亿24.975亿1亿普通合伙人国开城市发展基金出资1000万开元城市发展基金管理公司总规模500亿，一期101亿元注册资本1亿元运营管理期限：8年说明：国开金融49.95亿元LP资金承诺劣后退出7基金概述国家鼓励民间资本进入城市开发领域??《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》（2010年10月18日中国共产党第十七届中央委员会第五次全体会议通过）中明确提出：“鼓励扩大民间投资，放宽市场准入，支持民间资本进入基础

7、产业、基础设施、市政公用事业、社会事业、金融服务等领域；??《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）明确提出：1、“对于可以实行市场化运作的基础设施、市政工程和其他公共服务领域，应鼓励和支持民间资本进入。”；2、“鼓励和引导民间资本进入市政公用事业和政策性住房建设领域”等。8基金概述2.基金要素基金名称国开（北京）城市发展基金（有限合伙）（已成立）基金类型有限合伙基金管理人开元（北京）基金投资管理有限公司（已成立）国开金融、昆仑信托、中海信托三家金融机构联合发起，三家股东分别为国家开发银行、基

8、金股东背景中国石油、中海油，具有强大的股东背景。基金总规模100亿元基金规模6+2年，其中前6年为投资期，后2年为退出期基金运作期限投资领域以土地整理为主，配套基础设施建设、房地产开发为辅1、GP管理费（不包括业绩奖励）：1%/年，分两次每年支基金费用2、银行托